Іпотечне забезпечення (MBS) - це тип захищеного майном застави, який забезпечується іпотекою або стягненням іпотечних кредитів. MBS можна торгувати через брокера. Його випускає або державне підприємство (GSE), уповноважений федеральний урядовий орган, або приватна фінансова компанія.
Особливості MBS
Хоча вони привабливі з ряду причин, MBS має деякі унікальні особливості, які додають додатковий ризик у порівнянні з простими ванільними облігаціями.
- MBS забезпечуються пулом житлових іпотечних кредитів. Щомісячні платежі "проходять" банком-початком до стороннього інвестора. Окрім щомісячних відсоткових платежів, іпотечні кредити амортизуються протягом їхнього життя, тобто деяка сума основної суми виплачується з кожним щомісячним платежем На відміну від облігації, яка, як правило, виплачує всю основну суму при погашенні. Крім запланованих амортизацій, інвестори отримують пропорційно, позапланові передоплати основної суми за рахунок рефінансування, викупу та продажу будинків. Хоча типова іпотека може мати термін 30 років, досить часто іпотека виплачується набагато швидше. Через ці позапланові передоплати прогнозувати термін погашення MBS є проблематичним.
З акцентом на аспекті передоплати MBS, у цій статті буде представлено поняття середньозваженого середнього терміну експлуатації (WAL) та пояснено його використання у захисті від ризику передоплати.
Що таке середньозважене середнє життя?
Статистикою, яка зазвичай використовується як міра ефективної зрілості MBS, є WAL, який іноді називають просто "середнім терміном життя". Щоб обчислити WAL, помножте дату (виражену часткою років або місяців) кожного платежу на відсоток від загальної суми основної суми, що виплачується на цю дату, а потім складіть ці результати. Таким чином, WAL реєструє вплив основних виплат за весь термін дії цінного паперу.
WAL може бути візуалізована як опорна точка на часовій шкалі, що проходить від моменту виникнення до кінцевої дати погашення. Орієнтир "врівноважує" основні платежі, подібно до того, як діти різної ваги врівноважують коса, займаючи різні позиції на турніку. На малюнку 1 нижче зображено WAL для 30-річного іпотечного пулу.
Фігура 1
Врожайність та внутрішня норма прибутку
MBS є товарними і можуть торгувати за преміями, знижками або номіналом, залежно від зміни поточних ринкових ставок. Пропускні торги за поточним купоном номінальною вартістю, в той час як транзити з високим купоном торгують за преміями, а цінні папери з низьким купоном торгують зі знижками. Приведена дохідність - це внутрішня норма прибутковості, яка порівнює теперішню вартість усіх майбутніх грошових потоків з поточною ціною цінного папера. Таким чином, приведена дохідність на MBS завжди залежить від припущення про передоплату.
Припущення про передоплату має вирішальне значення для іпотечних цінних паперів. Інвестори заздалегідь знають, що передоплата може і відбудеться, але не знають, коли і на скільки. Ці змінні повинні бути спроектовані та припущені. Крім того, не існує єдиного консервативного припущення, яке може застосовуватися до всіх проходів через асиметричний ефект - є стимул швидше передоплати за преміум MBS, тоді як зворотне стосується знижок MBS.
(Ознайомтесь із внутрішнім поглядом на внутрішню норму прибутку, щоб дізнатися більше про використання цього методу фінансового аналізу.)
Що таке реалізований вихід?
Реалізована дохідність цінного папера - це дохід, який фактично отримує покупець, утримуючи цінні папери, спираючись на фактичні передоплати основної суми, а не на передбачуваних передоплатах, які використовувались для підрахунку котируваного доходу. Передоплати, які швидше або повільніше, ніж очікувалося, асиметрично впливають на пропуск премій та знижок.
Припустимо, цінні папери торгуються з премією. Попередня оплата за номінальною вартістю призводить до грошових потоків, які можна реінвестувати лише за нижчою, поточною ставкою. Отже, більш швидкі, ніж передбачалося, перешкоджають інвестору високі грошові потоки, що виправдовували ціну преміювання в першу чергу. З іншого боку, повільніші передоплати пропонують інвестору більше часу, щоб заробити вищу ставку купона. Як результат, повільніші передоплати підвищують реалізовану дохідність вище котируваної доходності, тоді як швидші передоплати знижують реалізовану дохідність.
Дисконтна вигода отримує переваги від швидших, ніж очікувалося, попередніх платежів, оскільки ці грошові потоки можуть бути реінвестовані за номінальною вартістю в цінні купонні папери. Насправді інвестор може просто замінити низький купон на більш високий, оскільки попередня оплата відповідає номіналу. Тому реалізована врожайність перевищить котировану врожайність. Навпаки, зворотне трапляється, коли передоплата відбувається повільніше, ніж очікувалося. Інвестор затримується нижчими купонами на більш тривалий період, тим самим знижуючи реалізовану дохідність.
Що таке припущення про передоплату?
Протягом багатьох років було розроблено ряд звичайних специфікацій передбачуваних ставок передоплати. У кожного є свої переваги та недоліки.
Стандартний дохід від іпотечного кредитування
Перша і найпростіша специфікація - припустити "стандартну дохідну іпотеку" або "передплачену в 12." У цій специфікації передбачається, що немає жодних передоплати до дванадцятого року, коли всі іпотечні кредити в пулі сплачуються повністю.
Ця специфікація має перевагу в обчислювальній простоті і відповідає тому, що ефективний строк погашення більшості іпотечних пулів набагато коротший, ніж кінцевий строк погашення. Крім того, для цього припущення не можна сказати багато. Він повністю нехтує передоплатами, які відбуваються в перші роки іпотечного пулу. Таким чином, дохідність, обчислена і котирується на основі цього "стандартного" припущення про передоплату, серйозно занижує потенційну дохідність при торгівлі цінними паперами з глибокою знижкою і завищує потенційну прибутковість при проходженні премії.
Метод досвіду FHA
На іншому кінці спектру - специфікація передоплати, заснована на фактичному досвіді Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA). FHA збирає історичні дані про фактичну частоту передоплати за іпотечними кредитами, які вона страхує. Ці дані охоплюють широкий діапазон дат заповнення та ставок купонів.
Метод досвіду FHA був явно поліпшенням порівняно зі стандартною прибутковістю іпотечного кредитування, оскільки він вніс реалістичні та історично підтверджені припущення, проте це не позбавлено власних проблем. Оскільки FHA публікує нову серію майже кожного року, вторинний ринок іпотечного кредиту стикається з заплутаною обставиною наявності цінних паперів за серіями різних років.
(про вторинний ринок іпотечного кредиту " За лаштунками вашої іпотеки" ).
Постійна передоплата
Інша специфікація, яка використовується, - це постійна ставка передоплати (CPR), також відома як "умовна передоплата". Ця специфікація передбачає, що відсоток основного залишку, який передплачується протягом даного року, є постійним.
Метод CPR легше працювати з аналітичним, ніж досвід FHA, оскільки застосовна ставка передоплати за кожен рік - це одна послідовна кількість, а не одна з 30 змінних чисел. Отже, простіше порівняти котирувані доходи за певний період утримування за різними припущеннями про передоплату. Одним з найтонших переваг методу CPR є те, що він розкриває суб'єктивний характер припущення про передоплату. Підхід до досвіду FHA передбачає ступінь точності, яка може бути абсолютно невиправданою.
Варіант СЛР називається "одномісячна смертність" (SMM). SMM - це просто щомісячний аналог річної CPR. Він передбачає, що відсоток основного залишку, який передплачується протягом даного місяця, є постійним.
Стандартна модель передоплати PSA
Найбільш поширене припущення щодо ставки передоплати - це стандартний досвід передоплати, запропонований Асоціацією державних цінних паперів (PSA), галузевою торговельною групою. Мета PSA полягала у виведенні стандартизації на ринок. Перші 30 місяців стандартного досвіду передоплати вимагають постійно зростаючої CPR, починаючи з нуля і зростаючи на 0, 2 відсотка щомісяця; після цього використовується рівень шести відсотків CPR. Однак іноді дохідність базується на більш швидкій або повільній припущенні передоплати, ніж цей стандарт. Ця зміна припущення про передоплату вказується шляхом позначення відсотка вище або нижче 100 відсотків.
- MBS, котирується на 200 відсотків PSA, передбачає зростання на 0, 4 відсотка CPR щомісяця протягом перших 30 місяців, потім рівень CPR на 12 відсотків. MBS, котирується на 50 відсотків PSA, передбачає збільшення CPR на 0, 1 відсотка щомісяця, поки три відсотки CPR рівень досягнуто.
Суть
Як було обговорено, використання середньозваженого середнього терміну життя передбачає низку припущень і далеко не точне. Однак це допомагає інвесторам робити більш реалістичні прогнози щодо доходності та терміну дії MBS, що сприяє зниженню притаманного ризику попередньої оплати.
(Докладніше про MBS див. Прибуток від іпотечного боргу за MBS .)
