Ринок іпотеки сильно змінився за останнє десятиліття. У минулому практично будь-хто міг отримати іпотечний кредит - навіть один набагато більше, ніж міг собі дозволити. На той час процентні ставки були вищими, але стандарти кредитування були простішими. Сьогодні важче визначитись, і процентні ставки тільки починають рухатися вгору від історичних мінімумів.
Можливо, ви зняли другу іпотеку (частіше називається позикою власного капіталу), коли ставки були високими. Це лише одна причина, по якій ви можете розглянути питання про консолідацію позик. Але чи варто? Чи є сенс? Або найкраще тримати кредити окремо?
Чотири причини консолідації іпотеки
Кейсі Флемінг, іпотечний радник та незалежний письменник автор "Посібника з позики: як отримати найкращу можливу іпотеку", наводить наступні чотири причини консолідації:
1. Знизити процентну ставку
Близько десятиліття тому середні ставки за іпотекою були значно вищими. Наприклад, у середині червня 2007 року середня 30-річна ставка досягла високої позначки в 6, 74%. Але в березні 2019 року ставки в середньому склали 4, 27% - більш ніж на третину дешевше, ніж у 2007 р. Більш низька ставка може означати економію тисяч доларів за вашим кредитом. Чим нижча процентна ставка, тим менше ви будете платити загалом протягом усього терміну позики.
Ключові вивезення
- Якщо ви маєте дві іпотечні кредити, об'єднання їх в одну за зниженою процентною ставкою або скорочення строку позики може заощадити значну суму грошей. Рефінансування від іпотечного кредиту зі змінною ставкою до позики з фіксованою ставкою може допомогти зменшити занепокоєння щодо того, чи є ви Ви можете сплатити свої іпотечні платежі пізніше в кредиті. Консолідація, щоб знизити платежі, зазвичай призводить до того, що коштуватиме більше з часом, оскільки ваш кредит повертається на більш тривалий термін.
2. Усуньте ризик іпотеки зі змінною ставкою
Оскільки виплати часто нижчі на початку іпотеки зі змінною ставкою, покупці будинків можуть приковуватися до придбання будинку, яке вони згодом не можуть собі дозволити. По закінченні вступного періоду клієнти можуть вважати, що оплата може змінитися занадто високо для їх домогосподарств у досить близькому майбутньому. Консолідація своїх іпотечних кредитів в єдину іпотеку з фіксованою ставкою усуне занепокоєння значно вищою виплатою пізніше за іпотекою.
Це особливо гарний крок, коли ставки відносно низькі. Можливо, минулий рік був би кращим, але зараз все-таки хороший. Рада Федеральної резервної системи дев'ять разів підвищила процентні ставки за іпотекою з 2015 року, але останній раз підвищила ставки в грудні 2018 року і вказала, що жодних підвищеннях не планується в 2019 році.
Просто порівняння щомісячних іпотечних платежів, ймовірно, призведе до того, що ви зробите погану угоду щодо рефінансування; потрібно з часом переглянути всі витрати.
3. Погашайте свої кредити швидше
Поряд з об'єднанням обох позик в єдиний платіж розглянемо і коротший кредит. Загальна сума відсотків, яку ви сплатите, буде нижчою, а майно чи нерухомість швидше за вашими. Звичайно, щомісячні платежі будуть вище.
Розглянемо приклад 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою на будинок в 250 000 доларів, яка коштуватиме близько 1150 доларів на місяць. Якщо ви зробите це на 15-річну позику, щомісячна вартість зростає до 1811 доларів США - більший платіж, але з часом менш витратний, оскільки за 15 років ви будете робити менше платежів, ніж за 30 років і платите приблизно на 88 000 доларів менше відсотків.
4. Знизіть платежі
Єдиний раз, коли це має сенс, це коли ти опинишся над головою. Проблема полягає в тому, що з часом зменшення суми платежу зазвичай обійдеться вам дорожче. За словами Флемінга, "нижчі щомісячні платежі рідко означають менші витрати на життя - або навіть нижчі річні витрати на відсотки - тому що новий кредит майже завжди скидає ваш графік платежів на більш тривалий термін, і менше вашого платежу буде спрямовано на основну суму".
Оскільки відсотки завантажуються на більшість іпотечних кредитів, менша сума платежу спрямована на основну суму в перші роки нової застави. Якщо ви продовжуєте скидати кредит, ви в кінцевому рахунку платите більше відсотків. Ось чому серійним рефінансарам важче погасити іпотеку.
Суть
