Найбільш традиційна форма власності на будинок - володіти як будинком, так і землею, на якій він будується. Ті, хто не може дозволити собі будинки або не хочуть, щоб їх турбували зовнішнє обслуговування та догляд, можуть придбати квартири або таунхауси. Однак є й інший варіант власності на житло: купувати тільки житло та здавати в оренду землю, яку вона займає.
Придбання житла в орендованій земельній громаді дозволяє вам володіти будинком, який ви інакше не могли б собі дозволити. Однак у цього виду закупівлі відсутні деякі переваги традиційного володіння будинком та є інші суттєві недоліки. Чи допоможе вам це незвичне налаштування власності? Читайте далі, щоб дізнатися.
Основи
Навченим оком зазвичай можна помітити майно в оренду, навіть якщо це прямо не зазначено. Ключові слова, на які потрібно звернути увагу, включають "виготовлений будинок" та "відсоток оренди". Зовнішні особливості будинку можуть бути описані такими термінами, як "асоціаційний басейн" або "асоціація тенісних кортів". Крім того, ціна орендованого майна має тенденцію бути значно нижчою від ринкової. Наприклад, якщо звичайний тариф на традиційну трикімнатну, двокімнатну, 1600 квадратних футів становить близько 500 000 доларів, порівнянне житло на орендованій землі може коштувати лише 150 000 доларів. Орендований будинок нерухомості також може мати незвично високі можливості за його ціну.
Плата за об'єднання власників крутих будинків також свідчить про те, що перелік може бути переліченим у власність орендованої землі. Звичайний гонорар HOA може становити близько 250 доларів на місяць, тоді як плата за HOA на орендованій землі може становити 900 доларів на місяць. Ще одна віддача полягає в тому, що якщо ви подивитеся на супутникову карту мікрорайону, де знаходиться будинок, ви можете помітити, що будинки ближче один до одного, ніж зазвичай, і надзвичайно схожі один на одного. Нарешті, у типовому мікрорайоні деякі будинки мають власні басейни, тоді як у громаді, що орендується, жоден з них не буде.
У списках нерухомості не завжди є перелік орендованої власності. Іноді ключову інформацію залишають поза списком нерухомості через неохайність агента або через те, що агент чи продавець намагаються щось приховати. Досліджуйте приховані факти та ніколи не купуйте орендовану земельну ділянку, не ретельно розуміючи незвичні особливості цього типу власності на житло.
Типи властивостей орендованих земель
Існує кілька типів житлових орендованих земель, і найбільш поширений тип залежить від регіону. На Гаваях і Делавер є оренда квартир. У районах із бронювання корінних американців, таких як Палм-Спрінгз, ви можете придбати нерухомість на орендованій землі бронювання. У Лос-Анджелесі, де навіть будинки в передмісті набагато перевищують ціни, які може дозволити собі звичайна людина, у приміських районах, таких як Долина Сімі та Каньйон, є орендовані земельні ділянки. У штаті Флорида та Арізона також є ряд спільнот для виходу в оренду.
Власність орендованої землі існує і в інших районах, але оскільки оренда землі є нетрадиційним способом придбання майна, такий варіант доступний не в усіх штатах. Причіпні парки, можливо, найпоширеніша форма спільноти в оренді, можна знайти майже де завгодно.
Купуючи будинок або квартиру на орендованій землі, ви знімаєте іпотеку на майно, як завжди. Щомісячний платіж за іпотеку буде меншим, оскільки ціна придбання будинку нижча, але вам також доведеться сплачувати значну щомісячну плату за оренду землі. Оскільки властивості оренди землі часто розташовані в цілих громадах подібних об'єктів, орендована земельна власність може також сплачуватися за плату HOA за покриття догляду за благоустрій, басейни громад, будинки громад тощо.
Загальні міркування
- Скільки часу залишається на оренду? Якщо тривалість оренди, що залишилася, коротша, ніж ви плануєте залишитися в будинку, обов'язково слід з’ясувати, що відбувається з вашим інтересом до майна наприкінці строку оренди. Термін оренди також вплине на вашу здатність фінансувати житло. Отримати іпотеку може бути важко або неможливо, якщо термін оренди, що залишився на землі, становить 20 років, і ви хочете 30-річну іпотеку. В ідеалі оренда, яка перевищує ваш потенційний термін експлуатації, захистить ваші фінансові інтереси та ваш спокій. Звичайно, хоча ви не можете жити в цьому будинку до кінця свого життя, приємно мати такий варіант. І якщо ви продаєте житло, тривалий термін оренди позитивно вплине на вашу ціну продажу.
Які умови застереження про здачу? Перевірте умови застереження про здачу, якщо оренда закінчиться, поки ви ще є власником будинку. Якщо термін оренди закінчується і не поновлюється, вам доведеться відмовитися від використання землі, на якій будується ваш будинок. Деякі положення про здачу передбачають, що ви також повинні здати будь-які поліпшення земельної ділянки (наприклад, вашого кондо, будинку та будинку). Уникайте некрасивих сюрпризів, отримуючи інформацію перед покупкою.
Скільки становить щомісячна плата за оренду землі, як часто вона коригується та на скільки? Якщо плата за HOA є, задайте ті самі питання щодо них. Ви хочете переконатися, що ви дійсно будете економити гроші, купуючи нерухомість в оренду, і що одного дня ви не будете змушені рухатися шляхом збільшення витрат.
Чи краще я орендуюсь? Подумайте, чи володіння будинком на орендованій землі справді перевершує оренду. Обидва вони багато в чому схожі, включаючи сплату щомісячних зборів, які визначає інша сторона. Володіння традиційним будинком може дати вам більше свободи; якщо це важливо для вас, можливо, варто почекати, щоб заощадити на початковий внесок або збільшити свій дохід достатньо, щоб отримати право на хорошу іпотеку на традиційному будинку.
Переваги
Купівля будинку на орендованій землі пропонує такі переваги.
- Ви купуєте будинок набагато менше, ніж традиційний будинок, оскільки не потрібно купувати землю.
Власність на оренді часто краще, ніж квартира для дітей та домашніх тварин, і ви можете інвестувати гроші, які орендує вас. Покупці можуть жити в недорогих місцях, які вони не могли собі дозволити. Наприклад, у Хантінгтон-Біч, штат Каліфорнія, є кілька громад мобільних будинків поблизу Тихого океану. Щоб придбати навіть будинок початкового рівня в Хантінгтон-Біч, вам може знадобитися близько 400 000 доларів. Придбання будинку початкового рівня в парку з причепами, порівняно, може коштувати лише $ 40 000.
Громади, що орендуються в оренді, часто включають зручності, які не завжди зустрічаються в традиційних районах, таких як клубні будинки, басейни, тенісні корти, майданчики та поля для гольфу. Через аспект асоціації зі спільнотою, будь-яка плата за HOA може включати регулярне косіння газону.
Оскільки ви не володієте землею, ви, ймовірно, матимете низькі податки на нерухомість або їх відсутність, що може допомогти зняти частину оплати за сплату орендованої земельної ділянки та зборів за власність. У деяких районах місцеві закони обмежують суму, на яку плата за орендовану землю може збільшуватися щорічно.
Недоліки
Нижче наведені недоліки цієї форми власності на житло.
- Найбільш вагомий мінус володіння будинком на орендованій землі стосується власного капіталу. Для багатьох людей власність на будинок є основним джерелом багатства. Маючи орендовану земельну власність, ви ризикуєте втратити весь власний капітал після закінчення терміну оренди, залежно від умов застереження про здачу. Перепродаж будинку, ймовірно, буде складніше, ніж перепродаж традиційного будинку, тим більше, що з кожним роком термін оренди скорочується. З цієї причини, якщо ви хочете щось залишити своїм спадкоємцям, будинок на орендованій землі не буде для них майже таким же цінним, як традиційний будинок. Власність орендованої землі часто є частиною HOA, що означає додаткові щомісячні збори, які є дещо непередбачуваними. Хоча плата за послуги HOA зазвичай є встановленою сумою щомісяця, вони можуть зростати щорічно. Міністерство внутрішніх справ може також стягнути спеціальну оцінку за капітальний ремонт або модернізацію майна громади, створивши великий несподіваний рахунок. Плата за HOA може бути особливо клопітною для тих, хто не користується загальними зручностями, такими як басейни, або хто вважає за краще зробити власний ландшафт для економії грошей.
У той час як традиційна власність на житло може бути хорошим захистом від інфляції, володіння орендованою власністю не є. Коли ви купуєте житло з іпотекою з фіксованою ставкою, ваш платіж залишається тим самим щороку, коли інфляція зростає . Зрештою, щомісячна плата за володіння вашим будинком може бути меншою, ніж оренда у вашому районі. І хоча домашні цінності коливаються, протягом довгострокового зростання цін зазвичай збігаються або перевершують темпи інфляції. У громаді орендованих земель ваші щомісячні орендні платежі та комісійні комісії з питань нерухомості, ймовірно, збільшаться щонайменше на стільки ж, скільки й рівень інфляції. Тим часом ваш будинок стане менш цінним із наближенням кінця строку оренди.
Якщо у вас виготовлено будинок на орендованій землі, і термін оренди закінчується (а умова про здачу не вимагає від вас відмови від власності), ви можете теоретично відвезти їх додому до іншої громади орендованої землі або до земельної ділянки, яку ви маєте придбано. Однак це не дуже реально, якщо ви не купуєте причіп додому. В іншому випадку вам доведеться розібрати будинок і перевезти на нову земельну ділянку. Це може бути дуже непрактично і, швидше за все, коштуватиме надзвичайно дорого.
Суть
Купівля будинку на орендованій землі може бути спокусливою, коли ви бачите низьку ціну продажу, але покупка передбачає багато складностей, яких традиційна покупка будинку не має. Традиційне право власності на будинки, ймовірно, створює найбільшу фінансову безпеку для більшості людей, але придбання будинку на орендованій землі може бути життєздатною альтернативою для тих, чий головний пріоритет - покупка у певну громаду за нижчою ціною, ніж традиційний будинок чи ОСББ, а не будівництво власний капітал.
