Не погана ідея розглянути питання про рефінансування іпотеки, коли процентні ставки низькі. І вони все ще є, історично кажучи. Однак процентні ставки почали зростати, і, як прогнозується, вони будуть продовжувати це робити. Як це має вплинути на ваше рішення про рефінансування?
Це, звичайно, залежить від процентної ставки, яку ви зараз сплачуєте за іпотекою. Старша іпотека все ще може мати більш високу процентну ставку, ніж пропоновані в даний час. І навіть у відносно низькому кліматичному кліматі є плюси і мінуси щодо рефінансування іпотеки. Наприклад, ваш покращений кредитний рейтинг - або рішення змінити тривалість іпотечної кредитування - також може спричинити умови рефінансування, що може заощадити гроші в довгостроковій перспективі. Але, можливо, ти не плануєш залишатися на довгостроковий період. Існують також деякі спеціальні програми рефінансування, які можуть бути особливо корисними для тих, хто має право. Ось як працювати через процес прийняття рішень.
Ключові вивезення
- Ваша індивідуальна ситуація повинна визначати, чи ви рефінансуєте свою іпотеку, чи не просто, підвищуються чи знижуються процентні ставки. Переваги рефінансування включають отримання кращої процентної ставки, збільшення вашої чистої вартості та збільшення короткострокового грошового потоку. До недоліків можна віднести оплату занадто багато коштів на закриття, закінчення вищої процентної ставки, тому що ви не хочете платити витрати на закриття, втрачаючи власний капітал при рефінансуванні грошових коштів та знижуючи чисту вартість. Спеціальні програми від Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, а VA може допомогти певним власникам будинків забезпечити більш доступні іпотечні кредити.
Ви повинні це врахувати?
У минулому низькі процентні ставки створювали шаленство рефінансування на ринку. Але в будь-якій економіці єдиний спосіб дізнатися, чи має місце рефінансування для вас сенс - це розглянути деталі вашої унікальної ситуації.
На скільки нижче ставки, ніж у вас зараз?
Замість того, щоб слухати "правила" про те, наскільки відсоткові зміни процентних ставок ви повинні шукати, перш ніж рефінансувати, подивіться, скільки грошей ви будете готові заощадити. Зниження ставки на 1% набагато важливіше, якщо у вас є іпотека на 500 000 доларів США, ніж якщо у вас є іпотека, яка становить 100 000 доларів.
Як довго ви плануєте зберігати іпотеку?
Так само, як коли ви придбали свій будинок, вам доведеться сплатити витрати на закриття за рахунок рефінансування. Якщо ви плануєте продати свій будинок через кілька років, ви можете ледве зламати (або насправді вийти позаду) шляхом рефінансування. Як це? Якщо щомісячні заощадження на решту вашої іпотеки не перевищують витрат на закриття, пов’язаних із рефінансуванням, ви втратите. Якщо ви сплачуєте витрати на закриття в свою заставу, а не сплачуєте їх передплатою, ви сплачуєте за них відсотки, тому вам потрібно буде врахувати ці витрати в розрахунок беззбитковості.
Чи можете ви рефінансувати на коротший термін?
Плюси
-
Отримайте кращу позику
-
Збільшити вашу довгострокову чисту вартість
-
Збільшення короткострокового грошового потоку
Мінуси
-
Переплата за закриття витрат
-
Переплата за відсотки, оскільки ви не потребуєте витрат на закриття
-
Втрата власного капіталу
-
Негативно впливаючи на вашу довгострокову чисту вартість
Що ви стоїте на шляху отримання
Зроблено належним чином, рефінансування може мати як негайну, так і тривалу користь. Ви можете:
Отримайте кращу позику
Можливо, зараз ви перебуваєте в кращому фінансовому становищі, ніж тоді, коли ви зняли наявну іпотеку. Рефінансування може надати можливість отримати більш високу процентну ставку або просто зробити хорошу іпотеку ще кращою. Так чи інакше, ви збільшите свою коротко- та довгострокову фінансову безпеку та збільшите шанси, що важкі часи не піддають вас ризику втратити будинок.
Збільшити вашу довгострокову чисту вартість
Заощаджуючи від рефінансування іпотеки, ви витратите менше на відсотки. Це гроші, які можна відкласти на пенсію або використати для досягнення іншої довгострокової фінансової мети.
Збільшення короткострокового грошового потоку
Якщо ваш рефінансування знижує щомісячний платіж, у вас буде більше грошей, з якими можна працювати щомісяця. Це може зменшити щоденний фінансовий тиск на ваше домогосподарство та створити можливості інвестувати в інше місце.
Небезпеки рефінансування
Рефінансування іпотеки вносить нові елементи у ваше фінансове становище. Ризики, пов'язані з початковою іпотекою, як і раніше, є кілька нових.
Переплата за закриття витрат
Недобросовісні позикодавці можуть скористатися низкою зайвих та / або завищених комісій за вартість вашої іпотеки. Більше того, вони можуть не розкривати частину цих витрат наперед, сподіваючись, що ви будете почувати себе занадто вкладеними в процес, щоб відмовитися.
Переплата за відсотки, оскільки ви не потребуєте витрат на закриття
Рефінансування, як правило, не вимагає закриття грошових коштів. Один із способів компенсувати це кредиторам - це підвищити процентну ставку. Скажімо, у вас є два варіанти: рефінансування в розмірі 200 000 доларів США з нульовими витратами на закриття та 5% фіксованою процентною ставкою протягом 30 років або рефінансування в розмірі 200 000 доларів США з 6 000 доларів США в умовах закриття та фіксованою процентною ставкою 4, 75% протягом 30 років. Припустимо, що ви будете зберігати кредит протягом усього терміну, у сценарії А ви заплатите загалом 386, 511 доларів. У сценарії B ви заплатите 381 586 доларів. Якщо "відсутність витрат на закриття", це коштуватиме вам 4995 доларів. Чи можете ви придумати щось інше, що ви краще зробите з майже 5000 доларів, ніж віддасте в банк?
Втрата власного капіталу
Частина іпотеки, яку ви погасили, ваш власний капітал у будинку, є єдиною частиною будинку, яка насправді ваша. Ця сума зростає потроху з кожним щомісячним іпотечним платежем, поки, одного дня, ви не володієте всім будинком і можете вимагати кожну копійку виручки, якщо вирішите продати її. Але якщо ви здійснюєте рефінансування безготівкової виплати - згортаючи витрати на закриття нового кредиту або продовжуючи термін дії кредиту - ви відкочуєте відсоток від свого будинку, яким ви фактично володієте. Навіть якщо ви будете перебувати в тому ж будинку до кінця свого життя, ви можете в кінцевому підсумку зробити іпотечні платежі на нього протягом 50 років, якщо приймете погані рішення щодо рефінансування. Ви можете витратити багато грошей таким чином, не кажучи вже про те, щоб по-справжньому володіти своїм будинком.
Негативно впливаючи на вашу довгострокову чисту вартість
Рефінансування може знизити щомісячний платіж, але часто зробить позику дорожчою, врешті-решт, якщо ви додасте роки до своєї іпотеки. Якщо вам потрібно рефінансувати, щоб уникнути втрати свого будинку, платити більше в довгостроковій перспективі, можливо, варто. Але якщо ваша основна мета - заощадити гроші, зрозумійте, що менший щомісячний платіж не обов'язково перетворюється на довгострокові заощадження.
Варіанти рефінансування
Існує пара спеціальних програм рефінансування, які можуть бути особливо вигідними кваліфікованим позичальникам.
Варіант високого рефінансування LTV (Fannie Mae) та рефінансування покращеної допомоги Freddie Mac.
Ці нові програми від Fannie Mae та Freddie Mac призначені для заміни Програма рефінансування житла (HARP), яка закінчилась 31 грудня 2018 року. HARP була створена для того, щоб допомогти власникам будинків, які не змогли скористатися іншими варіантами рефінансування, оскільки їхнє житло зменшилось. Її метою було покращити довгострокову доступність позики, щоб допомогти людям не втрачати будинки до викупу. Для нових програм прийнятні лише іпотечні кредити, які утримуються Fannie Mae (High LTV Refinance Option) або Freddie Mac (FMERR), які можуть бути покращені за допомогою рефінансування та які виникли 1 жовтня 2017 року або пізніше. Крім того, позичальники повинні бути поточними щодо своїх платежів.
Власники будинків, чиї будинки перебувають під водою та кредити яких виникли у період з червня 2009 року до кінця вересня 2017 року, не мають права на одну із програм заміни HARP від Fannie Mae та Freddie Mac.
FHA Streamline.
Рефінансування FHA Streamline призначене для власників будинків, які вже мають іпотеку FHA. Його мета - забезпечити нову іпотеку FHA з кращими умовами, які знизять щомісячний платіж власника. Цей процес повинен бути швидким та простим, не вимагаючи жодної нової документації щодо вашого фінансового стану та жодної нової кваліфікації доходу. Цей тип рефінансування не вимагає домашньої оцінки, термінової перевірки або кредитного звіту. Одним з можливих недоліків для деяких власників будинків є те, що впорядкований рефінансування FHA не дозволяє готівку.
В.А.
Ця програма, також відома як Позика на рефінансування зменшення процентних ставок (IRRRL), подібна до поточного рефінансування FHA. Ви вже повинні мати позику під заставу, і рефінансування повинно призвести до зниження процентної ставки, якщо ви не рефінансуєте з іпотеки з регульованою ставкою (ARM) до іпотеки з фіксованою ставкою. Кредитор може зажадати оцінки та кредитного звіту, хоча VA це не вимагає. Зауважимо, що нещодавно Бюро з питань фінансового захисту споживачів і Бюро захисту прав споживачів видало попереджувальне розпорядження про те, що учасникам служб та ветеранам надійшла низка небажаних пропозицій з оманливою інформацією про ці позики. Перш ніж діяти над будь-якою пропозицією IR IRRL, зверніться до VA.
І за напрямком VA, і за FHA, можна заплатити декілька, а не передня вартість закриття. Однак ці витрати або будуть перераховані в іпотечний кредит, або ви сплатите більш високу процентну ставку в обмін за неплату витрат на закриття. Таким чином, поки у вас не буде грошей на передній план, ви все одно будете платити за рефінансування в довгостроковій перспективі.
Суть
Будь-яке хороше рефінансування повинно виграти позичальникам за рахунок зниження їх щомісячних житлових платежів та / або скорочення терміну їх іпотеки. На жаль, як і у будь-якої великої фінансової операції, є складності, які можуть відключити необережного покупця і призвести до поганої угоди. Знання про процес допоможе вам знайти кредитора та програму рефінансування, які пропонують найкращу цінність для вашої ситуації.
