Деякі іпотечні позичальники мають на увазі лише дві речі: "Скільки я можу собі дозволити?" та "Якими будуть щомісячні платежі?" Вони максимумують свої кошти на іпотечний борг і використовують іпотеку, що стосується лише відсотків або негативної амортизації, щоб мінімізувати щомісячні платежі. Тоді вони покладаються на подорожчання цін на житло, щоб затемнити ризики, пов'язані з постійним або зростаючим іпотечним балансом.
У багатьох випадках, якщо цим власникам будинків пощастило накопичити частину власного капіталу в своїх будинках, вони знову максимують свої кошти за рахунок позики на власний капітал або рефінансування грошових коштів, а потім використовують отримані кошти для здійснення додаткових покупок, погашення споживчого боргу, або навіть робити додаткові інвестиції. Звучить ризиковано? Це є., ми покажемо вам, як переконатися, що у вас є іпотека, яку ви можете собі дозволити, та створити власний капітал, швидко сплачуючи його.
Здійснення іпотечної математики
Кожна застава має графік амортизації. Графік амортизації - це таблиця, яка розкладає кожну заплановану іпотечну виплату в хронологічному порядку, починаючи з першого платежу і закінчуючи остаточним платежем. ( Щодо амортизацій, див. Розуміння структури іпотечних платежів та прийняття рішення щодо іпотечного кредитування на основі ризику .)
У графіку амортизації кожен платіж розбивається на відсотковий платіж та основний платіж. На початку графіку амортизації великий відсоток від загальної суми платежу становить відсотки, а невеликий відсоток від загальної суми платежу є основною. Коли ви сплачуєте свою іпотеку, сума, яка призначена для відсотків, зменшується, а сума, призначена основній сумі, збільшується.
Розрахунок амортизації найлегше зрозуміти, розбивши його на три частини:
Частина 1 - Колонка 5: Загальні щомісячні платежі
Розрахунок загальної щомісячної оплати показано за формулою нижче.
Сігналы абмеркавання A = 1− (1 + i) −nPi, де: A = періодична сума платежуP = основний залишок іпотечного кредиту = періодична процентна ставка
Частина 2 - колонка 6: Періодичні інтереси
Copyright © 2017 Investopedia.com
Фігура 1
Розрахунок періодичного нарахування відсотків розраховується, як показано нижче:
Періодична процентна ставка (стовпець 3) x залишок основного залишку (колонка 4)
Примітка. Процентна ставка, показана у графі 3, є річною процентною ставкою. Його потрібно розділити на 12 (місяців), щоб досягти періодичної процентної ставки.
Частина 3 - Колонка 7: Основні платежі
Розрахунок періодичної основної виплати відображається за формулою нижче.
Загальна сума платежу (колонка 5) - періодична виплата відсотків (стовпець 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Малюнок 2
На рисунку 2 наведено графік амортизації 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою на 30 років. Заради простору показано лише перші п’ять і останні п’ять місяців.
Графік амортизації демонструє, як виплата додаткових 300 доларів США щомісяця на основний залишок тієї ж іпотеки, показаної на рисунку 1, скоротить термін іпотечного кредитування приблизно до 21 року та 10 місяців (262 загальних місяця проти 360) та зменшить загальну суму відсотків, сплачених протягом життя іпотеки на $ 209 948.
Як бачите, основний залишок іпотечного кредиту зменшується більш ніж на 300 доларів, які ви кидаєте на неї щомісяця. Це дозволяє економити більше грошей, скорочуючи місячні відсотки, нараховані на решту строку.
Наприклад, якщо додаткові 300 доларів щомісяця виплачувались протягом 24 місяців на початку 30-річної іпотеки, додаткова сума, на яку зменшується основний баланс, перевищує 7 200 доларів (або 300 доларів x 24). Фактична сума, заощаджена виплатою додаткових 300 доларів на місяць до кінця другого року, становить 7 430, 42 долара. Ви заощадили собі 200 доларів за перші два роки свого іпотечного кредитування - і переваги тільки збільшуються, оскільки вони продовжують існувати іпотечний!
Це пояснюється тим, що коли додаткові 300 доларів США застосовуються до основного залишку іпотечного кредиту щомісяця, більший відсоток запланованого платежу за іпотекою застосовується до основного залишку іпотечного кредиту в наступні місяці. (Дізнайтеся більше про іпотечні платежі в нашому посібнику з основ іпотечного кредитування .)
Справжні переваги здійснення прискорених іпотечних платежів
Справжні вигоди від здійснення прискорених платежів вимірюються обчисленням того, що зберігається, а не відмовляється. Наприклад, замість того, щоб платити додатково 300 доларів на місяць до іпотечного кредиту, показаного вище, 300 доларів можна було б використовувати щось інше. Це називається аналізом витрат і вигод.
Скажімо, споживач із іпотекою, наведеною у наведених вище схемах амортизації, намагається вирішити, чи робити прискорені іпотечні платежі на 300 доларів на місяць. Споживач розглядає три варіанти, як показано нижче. Для кожного варіанту ми будемо обчислювати витрати в порівнянні з вигодами або те, що можна заощадити порівняно з тим, що відмовлено. (Для цього прикладу ми припускаємо, що використання будь-якого власного капіталу в житлі за допомогою позики на власний капітал не є варіантом. Ми також не будемо ігнорувати податкове вирахування відсотків за іпотечним кредитом, що може змінити цифри трохи.)
Три варіанти власника будинку включають:
- Отримайте п'ятирічний споживчий кредит у розмірі 14 000 доларів за відсотковою ставкою 10%, щоб придбати човен. Викупивши борг за кредитною карткою в розмірі 12 000 доларів США, що несе 15% річної ставки (щоденно складається). Інвестування на фондовий ринок.
Варіант 1: Купівля човна
Рішення придбати човен - це і питання задоволення, і економії. Човен - як і багато інших споживчих "іграшок" - є амортизаційним надбанням. Додавання боргу домогосподарств на придбання неліквідного амортизуючого активу додає ризик балансу домогосподарств. Цей споживач повинен зважувати корисність (задоволення), отриману від володіння судном, порівняно з справжньою економічністю рішення.
Ми можемо підрахувати, що позика на човні в розмірі 14 000 доларів за відсотковою ставкою 10% та п'ятирічний термін матиме щомісячні платежі в розмірі 297, 46 доларів.
