Для багатьох людей їхні будинки є їх найбільшими цінностями - ті, які вони можуть планувати продати колись, щоб переїхати в іншу частину країни, переобладнати до більшого будинку або допомогти фінансувати пенсію. Якщо ви продали житло протягом останніх кількох років, ви можете не усвідомлювати, що зміни в податковому кодексі можуть вплинути на те, наскільки ви закінчитесь після продажу. Дізнайтеся, як найновіші податкові закони вплинуть на вас, якщо ви вирішите переїхати.
Старі правила
У минулому продавці могли відкласти податки на приріст капіталу на всі минулі прибутки, незалежно від того, наскільки великими вони були, якщо вони відповідали наступним двом вимогам:
- Придбали замінний будинок, який коштує більше, ніж сума, отримана за продане житло. Купили заміну протягом двох років до або через два роки після дати продажу.
Наприклад, припустимо, що ви купили будинок за 200 000 доларів і продали його за п'ять років за 300 000 доларів. Поки ви придбаєте ще один протягом двох років принаймні 300 000 доларів, ви можете уникнути податку на приріст капіталу на прибуток у розмірі 100 000 доларів. Крім того, ви могли продовжувати цей процес щороку, потенційно створюючи необмежену кількість відстрочених податків прибутків. Тоді, коли ви померли, прибуток міг бути ліквідований через посилення основного забезпечення для ваших бенефіціарів.
Крім того, продавець, який досяг 55 років, може назавжди виключити до 125 000 доларів прибутку, не купуючи іншого будинку.
Нові положення
6 травня 1997 року набув чинності Закон про допомогу платникам податків 1997 року. Акт усунув постійне необмежене відстрочення прибутку та замінив його обмеженими виключеннями.
Зараз платники єдиного податку можуть виключити до 250 000 доларів прибутку від продажу свого будинку. Подружні пари, які подають спільні документи, можуть виключити 500 000 доларів США з оподатковуваного доходу. Вік не є фактором, і вам не доведеться купувати замінний будинок. Після зняття виключення ви можете придбати менш дорогий будинок або навіть орендувати його. Ще краще, що IRS дозволить вам використовувати виключення кожного разу, коли ви продаєте своє основне місце проживання.
Є два правила:
- Ви, мабуть, володіли і використовували житло як основне місце проживання принаймні два з попередніх п'яти років. Ви не могли використовувати виключення протягом попередніх двох років.
Наприклад, припустимо, що подружня пара купила їхній будинок вісім років тому за 200 000 доларів і проживала в ньому за цей час. Тепер вони готові продати за 450 000 доларів і переїхати до більшого будинку, який коштує 400 000 доларів у менш дорогій частині країни, щоб розмістити їхню родину, що розширюється. Через виключення їм не доведеться сплачувати податок на приріст капіталу з прибутку в розмірі 250 000 доларів.
Давайте подивимось на 20 років у майбутнє, коли наша пара хоче піти на пенсію та зменшити розмір до кондо. Вони продають свій великий будинок за 1 мільйон доларів і купують кондо за 750 000 доларів. Вони отримають капітальний прибуток у розмірі 600 000 доларів (1 мільйон - 400 000 доларів) від продажу будинку. Однак їм доведеться сплачувати податок лише на 100 000 доларів прибутку через виключення 500 000 доларів. Вони можуть використовувати готівкові кошти в розмірі 250 000 доларів, які залишаються після того, як придбають квартиру будь-яким способом.
Додаткові бали
Потрібні два роки власності та використання протягом п'ятирічного періоду, що закінчується датою продажу, не повинні бути безперервними. Тому, якщо ви взяли в оренду своє житло протягом першого, третього та п’ятого року власності, але прожили в ньому другий та четвертий рік, ви все одно можете взяти виключення.
Крім того, існують винятки з правила дворічної зайнятості. До них належать: втрата працездатності, осуд та розлучення.
Якщо виключення знищує весь ваш прибуток, вам не доведеться повідомляти про продаж у своїй податковій декларації. В іншому випадку ви маєте подати транзакцію у Графік D. У будь-якому випадку обов'язково зберігайте всі записи принаймні три роки.
Не думайте, що ви можете використовувати це виключення лише у тому випадку, якщо ви володієте однією сім’єю, традиційним будинком. Акт поширюється на будь-яке житло, яке ви вважаєте своїм основним місцем проживання, наприклад:
- Дом-човенКондо або таунхаусКоперативна квартираМобільний будинок
Як зменшити податок
Хоча уникнення податку на прибуток у розмірі 250 000 доларів (500 000 доларів США для спільних податківців), це може бути недостатньо, щоб повністю компенсувати прибуток деяких продавців. Є кілька речей, які можна зробити для збільшення бази витрат та зменшення податкового зобов’язання.
Поверніться до своїх записів, щоб дізнатися, чи були у вас інші дозволені витрати, зокрема:
- Плата за поселення або витрати на закриття при купівлі домашнього податку на нерухомість, який заборгував продавець, але за який ви заплатили і не отримали відшкодування
Суть
Нарешті, подивіться на ваші інші інвестиції. Ви володієте акціями, облігаціями чи іншою нерухомістю, яка коштує менше, ніж ви заплатили за них? Ви можете продати їх і використати збитки, щоб компенсувати прибуток від продажу будинку.
