Останнє, що хочуть почути учасники кооперативів на своїх щорічних зборах акціонерів, - це те, що їх кооперативу загрожує дефолт. Але для багатьох людей це реальність. Щороку кооператори збанкрутують і залишають своїх "власників" на морозі.
Що таке кооператив?
Кооперативні відносини - це житлові домовленості, де мешканці володіють часткою юридичної особи, яка називається корпорацією. Ці акціонери отримують майнову оренду, або право, що дозволяє їм проживати в одній з квартир або одиниць. Технічно власник володіє лише акціями цієї корпорації, а не самою нерухомістю. Корпорація володіє нерухомістю. Власник акцій сплачує щомісячні витрати на обслуговування, які використовуються для покриття витрат на управління будівництвом, таких як прибирання, тепло, вода, зарплата працівників, вивезення сміття, витрати на ремонт, податки, страхування та основну іпотеку будівлі.
Типи за замовчуванням
Існує два загальновідомі типи за замовчуванням, які передбачають кооперацію: іпотечні налаштування та технічні параметри за замовчуванням.
- Технічні параметри не є надзвичайно серйозними. Адам Лейтман Бейлі (Esq.), Юрист із нерухомості в Нью-Йорку та Нью-Джерсі та керівник фірми з житлової та комерційної нерухомості в Нью-Йорку Адам Лейтман Бейлі, каже, що цей тип дефолту "полягає в тому, що ремонт не відбувся з порушенням іпотечного договору, навіть якщо всі грошові виплати були сплачені вчасно ". Зазвичай ці типи за замовчуванням можна вирішити, домовляючись про завершення ремонту або, принаймні, оплату. Іпотечні заборгованості набагато серйозніші, оскільки кредитор не отримує платежі за будівлю, як це визначено в оригінальній угоді. Це неприємна ситуація для акціонерів, які старанно сплачували щомісячне обслуговування, не пропускаючи платежів. Це часто найшвидший шлях до подання банкрутства кооперативам. У цій ситуації кредитор надсилає Повідомлення про дефолт керівництву будівлі, і якщо іпотечний дефолт не вирішений, починається процес викупу.
Найгірший сценарій випадку: звернення стягнення
Викриття - найгірше, що може статися, коли кооператив подає заяву про банкрутство. Звернення стягнення - це позов, розпочатий позикодавцем для отримання законного права на будівлю. Стюарт М. Сафт, партнер компанії Dewey & LeBoeuf LLP, каже, що в Нью-Йорку викупу може бути потрібно кілька років, але врешті-решт, якщо кооператив не має законної оборони, арбітр проведе аукціон з продажу будівлі, і акціонери повернуться до орендарів і більше не "володіють" своїми квартирами.
У випадку, якщо кооператив подає заяву про банкрутство внаслідок дефолту за своєю іпотекою, позикодавець має право звернути стягнення на будівлю та виселити акціонерів. Бейлі додає: "Кредитор основної іпотечної кредитування не може випливати за кожним власником квартири, оскільки застава будівлі не є особистою гарантією акціонерів" У випадку банкрутства банк кооперації отримає виплату перед акціонерами.
Отже, будь-яка виручка від викупу продажу банкрутства піде на сплату банку. Акціонери, які отримали особисту іпотеку, нестимуть відповідальність за ці виплати, навіть якщо вони втратили право власності на квартирні паї.
У цьому випадку у акціонерів не так багато варіантів. Якщо кооператив вирішив подати Главу 11 (реорганізацію), іпотекодержатель кооперативу може перейти до перетворення його на Главу 7, яка є ліквідацією, де будівля продається негайно.
У випадку банкрутства або звернення стягнення, акціонери кооперативу залишаються орендарями, якщо вони проживають там, але їх майнова оренда скасовується. Якщо вони заборгували будь-яку іпотеку на свою квартиру і не платять, "вони можуть мати несприятливі наслідки з податку на прибуток", - підтверджує Сафт.
Кооперативи, які можуть зазнати проблем з дефолтом, можуть спробувати наздогнати платежі, запозичивши додаткові кошти, збільшивши щомісячне обслуговування або додавши оцінку. Оцінка - це тимчасове збільшення щомісячного обслуговування. Це збільшення призначене для ремонту або інших витрат, які покриваються кооперативом.
Чи поширені банкрутства кооперативу?
Банкрутство кооперативу - рідкісне явище. Сафт каже: "Наскільки нам відомо, в Нью-Йорку після другої світової війни було закрито менше 10 кооперативів, тому це навряд чи відбудеться зараз. Однак, варто бути пильними". Технічний дефолт може призвести до банкрутства, якщо в грошовій формі всі грошові суми виплачуються внаслідок технічного дефолту, але це малоймовірно.
Що можуть зробити акціонери?
На жаль, для акціонерів, не дуже багато можна зробити, якщо вони вже придбали кооперативну квартиру. Якщо вони придбали акції у проблемному кооперативі, вони повинні звернутися за консультацією до кваліфікованого юриста для ознайомлення. Ключовим є прийняття освічених рішень під час покупок і вивчення кооперативу перед покупкою.
Бейлі каже, що, представляючи покупця, він забезпечує впевненість у будівлі, аналізуючи фінансові показники будівлі за останні два роки. Він порівнює фінансову звітність з будь-якими основними структурними вдосконаленнями або необхідними ремонтами та шукає, чи має будівля солідні резерви грошових коштів. Будівлі, які не можуть дозволити собі здійснити іпотечний платіж або покрити витрати, є певними червоними прапорами.
Мисливці на кооперативні квартири можуть уникнути потрапляння у "поганий" кооператив, попросивши фінансову допомогу. Перегляд дворічної історії може дати хороший огляд того, наскільки добре (або неякісно) працює будівля. Наприклад, низький запас готівки може означати, що у кооперативу не буде достатньо коштів для покриття невідкладних ремонтів. У цьому випадку кооперативу потрібно було б придбати кошти або у банку у формі іншого кредиту, або у акціонерів.
Акціонерам потрібно задавати ключові питання при дослідженні квартири. Наприклад, запитайте, чи кооператив здійснював щомісячні іпотечні платежі. Якщо вони пропустили платежі, запитайте, чому. Запитайте, чи є ще якісь види боргу, окрім застави, також, чи є майбутні капітальні ремонти, і якщо так, то як кооператив планує їх оплатити.
Сафт пропонує кілька порад: "Подивіться на останню фінансову звітність, щоб побачити, чи бухгалтер видав чистий аудиторський лист; чи повинен ваш адвокат перевірити, чи є поруки, порушені проти будівлі, чи податки на нерухомість не сплачені. Спробуйте дізнатися. від керуючого агентом, якщо багато акціонерів не сплачують аліменти. Попросіть свого адвоката прочитати протокол кооперативу, щоб побачити, чи є якісь проблеми ".
Суть
Кооперативна рада має право запитувати вас як потенційного покупця про вашу фінансову історію. Він хоче переконатися, що ви зможете відповідати відповідальності за щомісячне обслуговування, крім вашої особистої іпотечної виплати. Однак, як покупець, ви також маєте право переконатися, що житлова площа, в якій ви закінчитесь, економічно стабільна. Обов’язково запитайте про кожну деталь. Це ваше майбутнє, тому користуйтеся своїми правами.
