Зміст
- Основи позикового капіталу
- Придатність до власного кредиту
- Позики до власного капіталу
- HELOC
- Фази HELOC
- Причини робити це
- Податкові відрахування
- Плюси і мінуси
- Альтернатива рефінансування
- Отримання позики
- Переговорні збори
- Повернення позики
- Коли ви не можете заплатити
- Остерігайтеся шахрайства
- Суть
Один з найбільших переваг власності на будинок - це можливість будувати справедливість у часі. Ви можете використовувати цей власний капітал, щоб забезпечити недорогі кошти у вигляді "другої іпотеки" - або одноразової позики, або домашньої кредитної лінії (HELOC).
У кожної з цих форм кредиту є переваги та недоліки, тому важливо розібратися в плюсах і мінусах кожного, перш ніж продовжувати.
Основи позикового капіталу
Позики на капітал для дому та HELOC використовують власний капітал у вашому домі, тобто різницю між вашим будинком та іпотечним балансом - як заставу.
Оскільки позики під заставу під заставу вашого будинку, позики на капітал для дому пропонують надзвичайно конкурентоспроможні процентні ставки - як правило, близькі до кредитів першої іпотеки. Порівняно з незабезпеченими джерелами запозичень, як-от кредитні картки, ви будете платити набагато менше плати за фінансування за ту саму суму позики.
Але є недолік використання вашого будинку в якості застави. Кредитори домашнього капіталу розміщують друге заставу на вашому будинку, даючи їм право в кінцевому підсумку заволодіти вашим будинком, якщо ви не зробите платежі. Чим більше ви позичаєте на свій будинок чи квартиру, тим більше ви піддаєте себе ризику.
Ключові вивезення
- Домашній капітал може бути чудовим джерелом цінності для власників житла, щоб отримати готівку за ремонт або інші великі покупки. Оскільки вони захищені від вартості вашого будинку, кредитори готові запропонувати ставки, нижчі, ніж для більшості інших видів особистих позик. Позика на власний капітал є одноразовою грошовою сумою, часто з фіксованою процентною ставкою. Домашні кредитні лінії (HELOC) - це відтворююче джерело потенційних коштів, як кредитна картка, яку ви використовуєте, як вважаєте за потрібне змінна процентна ставка.
Придатність до власного кредиту
Банки стягують другу іпотеку так само, як і інші кредити на нерухомість. Кожен з них має керівні принципи, які диктують, скільки вони можуть позичити, виходячи з вартості вашого майна та вашої кредитоспроможності. Це виражається у комбінованому співвідношенні позики до вартості або CLTV.
Припустимо, ви працюєте з банком, який пропонує максимальний CLTV в розмірі 80%, а ваш будинок коштує 300 000 доларів. Якщо ви заборгували 150 000 доларів за першою іпотекою, ви можете отримати додаткові 90 000 доларів у вигляді позики на власний капітал або HELOC (300 000 х 0, 80 = 240 000 доларів).
Як і інші іпотечні кредити, ваша придатність до позики та процентної ставки залежать від вашої трудової історії, доходу та кредитної оцінки. Чим вище ваш рахунок, тим менший ризик, який ви становите дефолт за вашою позикою, і нижча ставка.
Позики до власного капіталу
Позика на власний капітал надходить як одноразова сума грошових коштів. Це варіант, якщо вам потрібні гроші на разові витрати, наприклад, на весілля чи ремонт кухні. Зазвичай ці кредити пропонують фіксовану ставку, тому ви точно знаєте, якими будуть щомісячні платежі, коли ви берете їх.
Позики на власний капітал - це не відповідь, якщо вам потрібна лише невелика інфузія грошових коштів. Хоча деякі кредитори нададуть позики на 10 000 доларів, багато хто не дасть вам кредиту менше ніж 25 000 доларів. Більше того, вам доведеться сплатити багато тих же витрат на закриття, пов'язані з першою іпотекою, як плата за обробку позики, плата за вихід, комісії за оцінку та плата за запис.
Кредитори можуть вимагати від вас оплати «балів» - тобто попередньо сплачених відсотків - під час закриття. Кожна точка дорівнює 1% від вартості позики. Так що за позикою в 100 000 доларів один бал коштуватиме вам 1000 доларів.
Бали знижують процентну ставку, що може насправді допомогти вам у довгостроковій перспективі. Але якщо ви думаєте про погашення позики достроково, цей авансовий відсоток не зовсім працює на вашу користь. Якщо ви вважаєте, що це може бути так, ви часто можете домовитись про меншу кількість, а то й ні, точок з вашим кредитором.
HELOC
Кредитні лінії власного капіталу дещо відрізняються. Вони є джерелом грошових коштів, як кредитна картка, яку ви використовуєте як вважаєте за потрібне. Більшість банків пропонують різні способи отримати доступ до цих коштів, будь то через онлайн-переказ, написання чека або використання кредитної картки, підключеної до вашого рахунку. На відміну від позик на власний капітал, вони, як правило, мають невеликі, якщо такі є, витрати на закриття та відрізняються різними процентними ставками, хоча деякі кредитори пропонують фіксовану ставку протягом певної кількості років.
Є плюси і мінуси щодо гнучкості, яку пропонують кредитні лінії. Ви можете взяти позику у кредитної лінії пізніше, не звертаючись за новою позикою. Таким чином, це приємне джерело грошових коштів, якщо ваш банк не вимагає мінімального залучення при закритті позики.
Але HELOC можуть отримати деяких позичальників у біді. Незалежно від ваших намірів, коли ви відкриваєте кредитну лінію, легко витратити наявні кошти на речі, які вам не потрібні. І чим би ви не користувались, звичайно, ви повинні повернути з відсотками.
Фази HELOC
Більшість ліній власного капіталу мають дві фази: протягом періоду розіграшу, який, як правило, 10 років, ви можете отримати доступний кредит, як вважаєте за потрібне. Багато контрактів HELOC вимагають невеликих, лише відсоткових платежів, протягом цього періоду, хоча ви можете мати додаткову оплату і дозволити їй виграти проти основної суми.
Після закінчення періоду розіграшу ви можете іноді попросити продовження. В іншому випадку позика переходить у фазу погашення. З цього моменту ви більше не можете отримати доступ до додаткових коштів і здійснюєте регулярні виплати відсотків за основною сумою, доки баланс не зник. Протягом 20-річного періоду погашення ви повинні повернути всі гроші, які ви позичили, плюс відсотки зі змінною ставкою. Деякі кредитори дають позичальникам можливість перетворити баланс HELOC у позику з фіксованою процентною ставкою.
Незважаючи на це, щомісячний платіж може майже подвоїтися. Згідно з дослідженням, проведеним TransUnion, оплата за 80 000 доларів HELOC в розмірі 7% річної процентної ставки буде коштувати 467 доларів на місяць протягом перших 10 років, коли потрібні лише виплати відсотків. Це підскакує до 719 доларів на місяць, коли починається період погашення.
Цей стрибок платежів на початку нового періоду спричинив шоковий платіж для багатьох непідготовлених позичальників HELOC. Якщо суми досить великі, це навіть може призвести до дефолту тих, хто перебуває у фінансовому становищі. І якщо вони виплатять гроші за замовчуванням, вони можуть втратити своє житло.
|
|
Позика на власний капітал |
HELOC |
|
Виплата |
Одноразова сума |
Поворотна кредитна лінія за попередньо затвердженою сумою; контракт може вимагати мінімального розіграшу при закритті |
|
Погашення |
Фіксовані щомісячні платежі |
Як правило, лише відсоткові платежі протягом періоду "розіграшу", після якого проводяться щомісячні платежі |
|
Процентні ставки |
Зазвичай фіксується |
Як правило, регулюється, хоча банки можуть обмежувати ваші ставки або пропонувати фіксовану ставку протягом певного періоду часу |
|
Очки |
Кредитори можуть стягувати попередні "бали", що знижують вашу процентну ставку |
Не використовує очок |
|
Закриття витрат |
Подібно до першої застави; зазвичай 2% -5% від суми кредиту |
Якщо можливо, витрати на закриття, як правило, є меншими, ніж витрати на одноразові позики |
|
Плюси |
Передбачувані витрати на погашення |
Гнучкість користуватися кредитною лінією, коли вам це потрібно; не сплачуйте відсотки за гроші, які вам не потрібні |
|
Мінуси |
Зазвичай вищий відсоток, ніж HELOC, через особливості фіксованої ставки; відсутність гнучкості |
Деякі позичальники можуть спокусити використовувати позики для несуттєвих покупок |
|
Найкраще для |
Одноразові потреби там, де ви точно знаєте, скільки вам потрібно |
Ситуації, коли вам потрібен доступ до коштів у різний час |
Навіщо брати другу іпотеку?
Власники будинків можуть використовувати позику власного капіталу або HELOC для широкого спектру цілей. З точки зору фінансового планування, одна з найкращих речей, яку ви можете зробити із коштами, - це використовувати їх для реконструкції та реконструкції проектів, що підвищують вартість вашого будинку. Таким чином, ви відновлюєте власний капітал у своєму будинку, одночасно роблячи його більш зручним для життя.
Ви також можете використовувати гроші для консолідації боргу з високою процентною ставкою, включаючи залишки на кредитних картках. Ви ефективно замінюєте дорожчу позику на забезпечену, недорогу форму кредиту.
Звичайно, ви можете також взяти позику для фінансування відпустки за кордоном або того нового спортивного автомобіля, на який ви придивлялися. Незалежно від того, чи варто розмивати ваш капітал, щоб зробити дискреційні закупівлі - це те, до чого ви захочете серйозно подумати.
Податкові відрахування з позики на капітал
Є ще одна перевага використання власного капіталу, якщо це стосується проектів з реконструкції будинку: IRS дозволяє вам списати частину відсотків за цими позиками, якщо ви визначаєте відрахування.
Станом на 2018 рік, пари можуть вирахувати відсотки до 750 000 доларів за прибутковою заборгованістю „придбання” (або до 375 000 доларів, якщо подавати окремо). Це іпотечні кредити та позики на власний капітал, які використовуються для "купівлі, будівництва або істотного вдосконалення" будинку, перед яким він був забезпечений.
Платники податків раніше могли вирахувати відсотки до 100 000 доларів позики на власний капітал, які використовувались з інших причин, як-от виплата кредитних карт. Але станом на 2018 рік, це вже не варіант до кінця 2025 року, зміни через податкове законодавство, прийняте в грудні 2017 року.
Плюси та мінуси домашнього капіталу та HELOC
Навіть якщо вартість майна залишається рівною або зростає, кожен новий кредит розтягує ваш бюджет. Якщо ви втратите роботу, наприклад, важче буде тримати поточні платежі. Оскільки позикодавець має заставу на вашому будинку, є ймовірність, що ви зможете зіткнутися з викупом, якщо ви відстанете на досить довгий період.
Плюси
-
Більш низька вартість, ніж у багатьох інших видів позик
-
Можливість позичити відносно велику суму готівки
-
Гнучкість використовувати гроші практично для будь-яких цілей
-
Потенційні пільги з оподаткування, якщо ви використовуєте кошти на проекти реновації, які збільшують вартість вашого будинку
-
Безпека фіксованих процентних ставок за позиками власного капіталу
Мінуси
-
Коли ви використовуєте свій будинок як заставу, ви зменшуєте суму власного капіталу у вашому домі
-
Якщо ринок нерухомості зануриться, ті, хто має більш високий коефіцієнт CLTV, ризикують перейти під воду під свій кредит
Позики до власного капіталу проти рефінансування
Другі іпотечні кредити - не єдиний спосіб отримати власний капітал у вашому будинку, щоб отримати додаткові грошові кошти. Ви також можете зробити те, що відоме як рефінансування грошових коштів, коли ви берете новий кредит для заміни первісної іпотеки.
Коли ваш новий кредит більший, ніж залишок за попереднім, ви витрачаєте зайві гроші. Як і у випадку позики на власний капітал або HELOC, власники будинків можуть використовувати ці кошти для вдосконалення свого майна або консолідації заборгованості за кредитною карткою.
Рефінансування має певні переваги перед другою іпотекою. Процентна ставка, як правило, трохи нижча, ніж позики на власний капітал. І якщо ставки знизилися загалом, ви хочете, щоб ваша основна застава відображала це.
Але у рефісів теж є недоліки. Ви знімаєте нову першу іпотеку, тому витрати на закриття, як правило, набагато вище, ніж HELOC, які, як правило, не мають високих авансових платежів. І якщо рефінансування означає, що ви маєте менше 20% власного капіталу у своєму будинку, можливо, вам також доведеться сплатити первинну іпотечну страховку або ПМІ. Це те, про що, можливо, вам не доведеться турбуватися, якщо у вас просто є друга заставна застава на ваш початковий кредит.
Це не завадить, щоб ваш кредитний працівник запустив номери для кожного варіанту, тож ви зможете краще зрозуміти, який з них найкращий для вашої ситуації.
Отримання позики
Варіанти позики та комісії суттєво різняться від одного кредитора до іншого, тому платити за покупки можна. Окрім традиційних банків, ви також можете звернутися до заощаджень та позик, кредитних спілок та іпотечних компаній. Ви також можете скористатись іпотечними брокерами, які по суті роблять покупки за вас і отримують зарплату від кредитора.
Ніколи не розмовляйте лише з одним кредитором; вам потрібно щонайменше три варіанти, а також вам може знадобитися допомога іпотечного професіонала, який допоможе вам порівняти пропозиції. Якщо у вас вже є кілька рахунків у банку, запитайте про кращі ціни або спеціальні акції для існуючих клієнтів.
Покупки позики у традиційного кредитора - банку або іпотечної компанії - залежать від суми, яку ви шукаєте. Як правило, для позик на суму менше 100 000 доларів невеликий банк громади чи кредитний союз запропонують найкращу пропозицію. Щодо більших кредитів (150 000 доларів або більше), поговоріть із місцевими та національними банками разом із іпотечними брокерами. Як і у випадку з традиційними іпотечними кредитами, іпотечні брокери часто можуть пропонувати найкращі пропозиції щодо позик на власний капітал через свої стосунки з кількома кредиторами та інвестиційними пулами. Що стосується "між" кредитів від 100 000 до 150 000 доларів, "вам просто потрібно робити покупки", - каже Кейсі Флемінг, іпотечний брокер та автор "Керівництва з позики: Як отримати найкращу можливу іпотеку".
Не обманюйте низькі тизерні ставки. Запропонуйте кредитору надіслати документацію, яка відображає процентну ставку та витрати на закриття вашої конкретної позики. З позиками на власний капітал, авансові збори можуть бути крутими, як правило, від 2% до 5% від суми вашого кредиту.
Переговорні збори
Багато зборів, які намагається стягувати кредитор, не встановлені в камені. Деякі кредитори, наприклад, готові покластися на плату за отримання кредиту, яка покриває комісію, сплачену позичальнику чи брокеру. Якщо вони вимагатимуть від вас платити бали за кредит, вони можуть також охоче торгуватися з цим. Але ви повинні запитати.
Кредитори можуть запропонувати кілька варіантів, коли справа стосується блокування фіксованої процентної ставки на вашому HELOC. Чим довший період часу, за який ви отримуєте фіксовану ставку, тим вища процентна ставка, яку вони стягують. Але з вашого боку також є менший ризик, якщо ставки зростатимуть. Тому подумайте, які терміни найкраще підходять для вас.
Загалом, ви отримаєте найкращі умови, якщо будете мати постійну історію зайнятості та чудовий кредит. Як і в будь-якій заявці на іпотечний кредит, корисно заздалегідь перевірити свої кредитні звіти та переконатися, що вони не містять помилок.
Повернення позики
Щоб потім уникнути серйозних болів, обов'язково уважно перегляньте всі кредитні документи, перш ніж підписувати пунктирною лінією.
Якщо ви зрозумієте, що помилилися, у вас є певний призив, якщо ви швидко дієте. Існує федеральне розпорядження про триденне скасування правила, яке застосовується як до позик власного капіталу, так і до HELOC.
Але ви повинні повідомити кредитора в письмовій формі. Це повідомлення має бути надіслано по електронній пошті або подано в електронному вигляді до півночі третього дня (не включаючи неділю) або воно недійсне.
Коли ви не можете повернути свою позику
Іноді, навіть якщо вам надають кредит, згодом ви можете зіткнутися з фінансовими проблемами, які ускладнюють його повернення. Цікаво, що втрата будинку - це ризик, якщо ви не зможете повернути позику власного капіталу або кредитну лінію, це не прострочений висновок. Однак навіть якщо ви зможете уникнути втрати свого будинку, ви зіткнетесь з серйозними фінансовими наслідками.
За твердженням Springboard, радника Міністерства з питань житлового будівництва та містобудування (HUD), схваленого радника, кредитори зазвичай проводять стандартний позов, щоб отримати гроші, а не прямувати до стягнення. Це тому, що для звернення стягнення кредитор повинен сплатити першу іпотеку перед тим, як продати нерухомість. Хоча позов може здаватися менш страшним, ніж позовна процедура звернення стягнення, вона все одно може зашкодити вашій кредитній. Не кажучи вже про те, кредитори можуть збирати зарплату, спробувати повернути інше майно або стягнути свої банківські рахунки, щоб отримати заборгованість.
Якщо ринок нерухомості зануриться, ті, хто має більш високий коефіцієнт CLTV, ризикують перейти під воду під свій кредит.
Більшість іпотечних кредиторів і банків не хочуть, щоб ви не замовчували свій домашній капітал або кредитну лінію, тому вони працюватимуть тим, хто бореться за здійснення платежів. Важливо - якомога швидше зв’язатися зі своїм кредитором. Останнє, що вам слід зробити - це уникнути проблеми. Кредитори можуть не так охоче працювати з вами, якщо ви ігнорували їх дзвінки та листи, що пропонують допомогу протягом місяців.
Що стосується того, що насправді може зробити кредитор, є кілька варіантів. Деякі позикодавці запропонують певним позичальникам модифікацію позики на власний капітал або кредитну лінію: умови, відсоткова ставка, щомісячні платежі або комбінацію трьох, щоб зробити виплату позики більш доступною. (Зауважте, що продовження терміну позики може означати, що ви зрештою платите більше, але щомісячні платежі зменшаться.)
Федеральний уряд має програми для допомоги борцям позичальників з їх першою іпотекою та боргом за власним капіталом. Для того, щоб скористатись урядовою програмою другого коригування заставних прав, вам довелося змінити свою першу іпотеку відповідно до Програми іпотечного кредитування, доступної для дому. Друга програма зміни застави спільно з HAMP дає змогу позичальникам знизити платежі за кредитною лінією власного капіталу. HUD публікує корисну інформацію про ці та інші програми.
Остерігайтеся шахрайства
Оскільки документів, перевірених на отримання HELOC, менше, ніж для звичайної іпотеки - і тому, що існує тривалий період, коли можна позичити кошти - злочинці можуть, на жаль, використовувати HELOC, щоб позбавити вас. З часом пізніше збільшилася кількість злодіїв, які шахрайським шляхом придбали ці рахунки та вилучили тисячі доларів за рахунок викрадення посвідчень та обману кредиторів.
Ось як це відбувається. Злочинці отримують вашу особисту інформацію через державні записи. Далі вони встановлюють Інтернет-рахунок HELOC та маніпулюють процесом підтвердження облікового запису клієнта, щоб отримати кошти, які, звичайно, вони ніколи не повертають. Експерти з викрадення особи засвідчили, що жертви дізнаються про злочин лише тоді, коли фінансова установа телефонує їм про несвоєчасну виплату, отримує письмове повідомлення про несвоєчасну виплату, або маршал з'являється в їхньому домі, щоб виселити їх.
Хоча вони часто полюють на людей, які вже вивезли HELOC, кожен, хто має власний капітал у своєму будинку, може стати жертвою, особливо власники будинків з хорошими кредитами та громадяни похилого віку, які погасили свої іпотечні кредити (адже кредитори часто охоче затверджують їхні заявки). Щоб зменшити ризик, регулярно перевіряйте свої виписки HELOC та вивчайте свої кредитні звіти на наявність неточної інформації.
Суть
У вашому житті може настати час, коли доступ до трохи зайвих грошей стане необхідністю. Якщо так, друга застава - це переконливий варіант. Оскільки вони захищені від вартості вашого будинку, кредитори готові запропонувати ставки, нижчі, ніж для більшості інших видів позик.
Але те, що ви можете використовувати свій будинок як банкомат, не означає, що слід. Додаткова позика означає додатковий платіж за кожен місяць. І якщо ви виявите, що не можете зіткнутися зі своїми термінами, ви ставите під загрозу свій дім. Тому з розумом використовуйте борг за власний капітал, якщо ви зробите висновок, що це найкращий варіант для вас.
Пов'язані статті
Домашній капітал
Позика на власний капітал проти HELOC: в чому різниця?
Домашній капітал
Виявлена податкова лазівка за відсотками за позику на власний капітал
Домашній капітал
Як працює опція HELOC з фіксованою швидкістю
Поганий кредит
Отримання позики на власний капітал з поганим кредитом
Домашній капітал
Варіанти перефінансування вашого HELOC
Домашня власність
Всі плюси і мінуси інвестування в будинок
Посилання партнераПов'язані умови
Друга іпотека Друга іпотека - це тип підпорядкованої іпотеки, зроблений, поки оригінальна іпотека ще діє. детальніше Як працює коефіцієнт позики до вартості (LTV) Коефіцієнт позики та вартості визначається як коефіцієнт оцінки кредитного ризику, який фінансові установи та інші кредитори перевіряють перед затвердженням іпотечного кредиту. детальніше Визначення застави Застава - це актив, який позикодавець приймає як забезпечення для отримання позики. Якщо позичальник за замовчуванням замовник, то позикодавець може вилучити заставу. детальніше Домашній капітал Домашній капітал - це обчислення поточної ринкової вартості будинку за вирахуванням будь-яких заставок, доданих до цього будинку. докладніше Розуміння кредитних ліній (LOC) Кредитна лінія (LOC) - це домовленість між фінансовою установою, як правило, банком, і клієнтом, яка встановлює максимальну суму, яку клієнт може позичити. більше Страхування іпотечного кредитування (UFMI) Попереднє страхування іпотечного кредитування - це страховий внесок, зібраний за кредитами Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA) на час надання кредиту спочатку. більше