Зміст
- Що таке леверидж?
- Шляхи доступу до важелів
- Приклад леверингу
- Небезпеки важелів
- Мінуси використання багатьох властивостей
- Уникнення ризиків використання
- Суть
Інвестування в нерухомість стало популярним способом диверсифікувати інвестиційний портфель. Куди б ми не дивилися, нам постійно нагадують про переваги придбання нерухомості, від численних рекламних роликів про семінари з нерухомості, або про домашні покази, які суттєво цінують управління або гортання орендної нерухомості.
Але це не так просто. Зрештою, придбання нерухомості в оренду не схоже на інвестиції в акції - ви не можете просто відкласти трохи тут і там і стати власником нерухомості. Для здійснення покупки вам потрібен капітал. І процес часто може бути тривалим і витягнутим. Не кажучи вже про всі ризики, особливо якщо ви не займаєтесь своїми дослідженнями. Але чи є спосіб вийти на ринок, збільшивши чисту вартість? Спробуйте скористатись важелем на користь. Роблячи це, ви можете покласти мало грошей на гроші і використовувати борг, щоб допомогти вам реалізувати прибуток.
Читайте далі, щоб дізнатися більше про те, як можна використовувати важелі для збільшення вашої чистої вартості нерухомості, а також про деякі ризики. (Докладніше див. В Інтерстопедії в Інтернеті від вартості.)
Ключові вивезення
- Леверидж використовує позичений капітал або борг, щоб збільшити потенційну віддачу інвестицій. У нерухомість найпоширеніший спосіб залучити свої інвестиції своїми власними грошима або за допомогою іпотечного кредитування. Позиція працює на вашу користь, коли вартість нерухомості зростає, але це також може призвести до втрат, якщо значення знизяться. Уникайте використання ризиків, приймаючи обґрунтовані інвестиційні рішення та враховуючи виплати за іпотекою, вакансії та жорстку економію.
Що таке леверидж?
Позиція - це використання різних фінансових інструментів або позикового капіталу - іншими словами боргу - для збільшення потенційної віддачі від інвестицій. Він зазвичай використовується як на Уолл-стріт, так і на Майн-стріт, коли йдеться про ринок нерухомості. Позиція - це техніка, яка використовується як людьми, так і компаніями для розширення потенціалу доходу, одночасно розширюючи і зворотний бік будь-яких ризиків, якщо все не вийде.
Хоча потенціал для хорошої віддачі можливий - як, наприклад, коли ціни на нерухомість зростають - використання важелів може бути мечем з двома острими. Це тому, що це також може призвести до втрат, якщо інвестиція рухатиметься у зворотному напрямку. Що стосується цін на нерухомість, то втрати трапляються при зниженні цін.
Шляхи доступу до важелів
Найпростіший спосіб отримати доступ до важеля - це використовувати власні гроші. Що стосується іпотечного кредиту, то стандартний 20-відсотковий внесок отримує 100% будинку, в якому ви хочете жити. Деякі програми фінансування дозволяють укласти ще менше грошей.
Посилення: збільшення вашої вартості нерухомості
Приклад леверингу
Розглянемо загальну вимогу купівлі нерухомості у розмірі 20% -ного внеску. Це 100 000 доларів на 500 000 доларів власності. Відкладаючи лише 20% грошей і позичаючи решту, покупець фактично використовує порівняно невеликий відсоток власних коштів для здійснення покупки. Отже, більшість надається позикодавцем. Ось чому інвестори нерухомості часто відносять решту 80% від вартості купівлі як гроші інших людей.
Припустимо, що майно оцінюється зі ставкою 5% на рік. Це означає, що чиста вартість позичальника зростає до 525 000 доларів лише за 12 місяців. Порівнюючи цей виграш із виграшею від покупки, здійсненої прямо, без будь-якої позики, підкреслюється це значення стратегії залучення. Наприклад, той самий позичальник міг використати 100 000 доларів США, щоб здійснити покупку, яка виплачується у власність на 100 000 доларів.
Якщо припустити те саме 5-відсоткове оцінювання, чиста вартість покупця від покупки на майно 100 000 доларів США зробить 5000 доларів за 12 місяців проти 25 000 доларів за дорожче майно. Різниця в 20 000 доларів демонструє потенційне збільшення чистої вартості, що забезпечується за рахунок використання важеля. Тепер уявіть, що 5% виграють щороку протягом 20 років. З часом використання важелів може мати дуже значний і дуже позитивний вплив на вашу чисту вартість.
Небезпеки важелів
Тепер про погані новини. Все це звучить чудово, але є і зворотний бік. Важіль може працювати проти вас так само, як і на вашу користь. Щоб показати як, давайте переглянемо наш попередній приклад. Якщо ви використовуєте початковий внесок у розмірі 100 000 доларів для придбання будинку на 500 000 доларів, а ціни на нерухомість у вашому районі послідовно знижуються протягом декількох років, важелі працюють в зворотному напрямку. Після першого року ваше майно в 500 000 доларів може коштувати 475 000 доларів, якщо воно зменшиться на 5%. Якщо ціни продовжуватимуться за тією ж траєкторією, ваше майно може коштувати 451 250 доларів США - втрата власного капіталу в 48 750 доларів.
Так само, як важелі можуть працювати на вашу користь, це може також працювати і проти вас.
За тим же сценарієм зниження ціни на 5%, якби ці 100 000 доларів були використані для покупки готівкою за 100 000 доларів США, покупець втратив би лише 5 000 доларів, коли ціни на житло першого року впали - набагато менше, ніж на той більш дорогий будинок.
На ринках нерухомості, де ціни значно падають, власники будинків можуть закінчитися за рахунок більшої кількості грошей, ніж власне коштує будинок. Для інвесторів зниження цін може зменшити або навіть усунути прибуток. Якщо орендна плата теж падає, результатом може стати майно, яке не можна здати в оренду за ціною, яка покриє витрати на іпотеку та інші витрати. Якщо ви задумали стати орендодавцем, слід врахувати багато факторів.
Мінуси використання багатьох властивостей
Проблеми стають ще більшими, коли задіяно кілька підрозділів, оскільки інвестори комерційної нерухомості часто відкладають якомога менше грошей. Мета полягає в тому, щоб скористатися своїми грошима, взявши під контроль 100% активів, при цьому лише знизивши 20% вартості. Розглянемо 500000 доларів у нашому попередньому прикладі. скажімо лише, що це невеликий багатоквартирний будинок. Оскільки його було придбано за 100 000 доларів США як початковий внесок, якщо вартість будівлі знизиться на 30%, нерухомість коштує всього 350 000 доларів, але інвестор все одно повинен сплатити відсотки та основні суми на повну вартість позики в 400 000 доларів.
Якщо сума інвестора також зменшиться в оренду, результат може бути дефолт для майна. Якщо інвестор використовує грошовий потік з цього майна для виплати іпотеки на інші об'єкти нерухомості, втрата доходу може призвести до доміно ефекту, який може закінчитися вилученням усього портфеля за один поганий кредит на одне майно.
Уникнення ризиків використання
Тепер, коли ви дізналися про основи використання нерухомості, а також деякі підводні камені, ви можете подумати, що неможливо зробити хороший прибуток, використовуючи цю техніку. Не хвилюйтесь - це лише питання використання здорового глузду. Як і будь-які інвестиції, нерухомість надходить на ризик. Хоча ви можете використовувати важелі на свою користь, є кілька ключових речей, які ви хочете переконатись у тому, щоб уникнути, щоб дати вам кращі переваги на ринку.
По-перше, не припускайте, що станеться до того, як це станеться. Ви не завжди можете використовувати минулі показники як показник того, що буде в майбутньому, особливо з ринком житла. Якщо ви бачите, що значення властивостей у певній області зросли на 5% до 10% протягом певного періоду часу, це не означає, що вони продовжуватимуться тим самим шляхом.
Далі, бюджетуйте себе відповідно і знайте, у що ви потрапляєте. Якщо ви відкладете нижчий внесок, сума вашого кредиту буде вище. Це означає, що вам доведеться здійснити більший іпотечний платіж. Можливо, вам доведеться враховувати більш низькі показники вакансій, більш жорстку економіку, погані орендарі - все це припаде на вас. Зрештою, ви все ще несете відповідальність за іпотечний платіж, тому вам доведеться переконатися, що ви зможете тримати себе на плаву в будь-якій ситуації.
Суть
Зображення таких покупок із залученими цінами сподіваються на тих рекламодавців пізньої ночі, де крокодилачі кроківники дозволяють заробити мільйони доларів, купуючи нерухомість без грошей. Хоча це можливо, ми не рекомендуємо йти цим маршрутом.
На щастя, не потрібно. Існує менше екзотичних способів використання важелів, що дозволяють купувати нерухомість із відносно невеликою сумою вниз - навіть грошей взагалі немає. Насправді, хоча вони можуть і не сприймати це як важелі, більшість людей це роблять, якщо вони знімають іпотеку, купуючи житло. Вони повертають позику протягом років або десятиліть, насолоджуючись користуванням майном. Мораль історії полягає в тому, що важелі - це звичайний інструмент, який працює добре - при розумному використанні.
