Що таке дата скидання?
Дата перезавантаження - це момент часу, коли початкова фіксована процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) змінюється на регульовану ставку. Ця дата зазвичай становить один-п’ять років від дати початку іпотеки. Після початкової дати скидання процентна ставка стає змінною та змінюється відповідно до умов, встановлених кредитною угодою позичальника.
У деяких кредитах під ARM дата скидання може стосуватися декількох дат протягом усієї тривалості позики, коли процентна ставка позичальника скидається. Багаторазові дати скидання можуть відбуватися у позиках, які скидаються за визначеним графіком, як правило, один раз на рік, тоді як у частині позики зі змінною ставкою.
Іпотеки з регульованою ставкою зазвичай мають 3, 5 або 7 років за фіксованою ставкою до введення періоду з плаваючою ставкою на дату скидання.
Як дата скидання Працює
Дата перезавантаження є важливою особливістю іпотеки з регульованою ставкою. Іпотека з регульованою ставкою пропонує позичальникам деякі переваги як товару з фіксованою ставкою, так і товару зі змінною ставкою. Дата перезавантаження дає певний момент часу, коли інвестор може очікувати, що їх ставки почнуть змінюватися з ринковим середовищем. Він також може посилатися на визначений термін, коли позика скидається протягом усієї тривалості змінної ставки.
АРМ - популярний вид іпотечного товару, пропонований традиційними кредиторами. Вони можуть бути альтернативою звичайним іпотечним кредитам, що вимагають фіксованих ставок протягом усього терміну дії позики. Зазвичай інвестори вибирають кредити під ARM, оскільки вони вважають, що ставки в майбутньому знизяться.
Ключові вивезення
- Для іпотечних кредитів з регульованою ставкою дата перезавантаження буде першим днем, коли іпотека починає дотримуватися регульованої (плаваючої) ринкової ставки. На дату скидання ставка встановлюється відповідно до заздалегідь визначеного індексу плюс спред. Застава з регульованою ставкою, як правило, індексується до LIBOR або казначейської ставки США. Структури амортизації для іпотеки з регульованою ставкою зазвичай такі ж, як позики з фіксованою ставкою - єдиною зміною є процентна ставка.
Типи дат скидання
Іпотечні кредити з регульованою ставкою структуруються з процентною ставкою за фіксовану ставку протягом перших кількох років позики з наступним періодом змінної ставки після цього. У частині позик із фіксованою ставкою позичальники сплачують фіксовану ставку за стандартним графіком амортизації. Виплати стандартизуються з урахуванням відсотків по основній та фіксованій ставці.
Змінні ціни
Як тільки інвестор досягне дати перезавантаження, то решта позики базується на змінній ставці. У частині змінної ставки позики відсоткова ставка позичальника стягуватиметься на основі повністю індексованої ставки, а не фіксованої ставки.
Під час первинного затвердження позики під ARM андеррайтер визначатиме маржу ARM, яку позичальник стягуватиме, виходячи з їх кредитного профілю та умов позики. Маржа ARM додається до індексованої ставки після дати скидання для визначення відсоткової ставки позики за змінною ставкою.
У позиках із змінною ставкою андеррайтер також визначатиме індексовану ставку. Індексована ставка, як правило, є основною ставкою банку, однак, вона також може бути віднесена до пропонованої міжбанківської ставки Лондона (LIBOR) або ставки казначейства США. У частині змінної ставки позики відсотки позичальника дорівнюють індексованій ставці плюс їх маржа ARM.
Частка позики зі змінною ставкою за позикою ARM змінюватиметься на основі структури кредиту. Деякі позики структуруються для скидання змінної ставки один раз на рік, а інші мають відкриту змінну ставку, яка змінюється з ринком у будь-який час. Кредитори мають вдосконалену технологію, яка дозволяє їм будувати графіки амортизації за кредитами ARM, що включають виплати з фіксованою та змінною ставкою. Графік амортизації позичальника буде скориговано відповідно до змінної ставки позики, а щомісячні внески будуть розраховані відповідно.
Продукція позики ARM
Кредит 5/1 ARM матиме дату перезавантаження, починаючи з п'яти років після початкового позики. Ця позика виплачувала б відсотки з фіксованою ставкою протягом п'яти років, а потім повертається до змінної ставки з подальшими датами скидання, що плануються щороку.
Позика на 2/28 ARM матиме змінну дату перезавантаження через два роки після початкових позик. Цей кредит почав би виплачувати процентну ставку зі змінною ставкою на дворічну дату перезарахування, коли зміни змінної ставки відбувалися в будь-який час протягом останніх 28 років на основі змін базової індексованої ставки.
