Зміст
- Домагаючись другого дому
- IRS про інвестиції в будинок відпусток
- Продаж будинку для відпочинку
- Поради другого господаря дому
Американська мрія про придбання будинку зазнала неабияких змін протягом останніх 50 років, розширившись до другого, або відпустки, будинків. Але ці котеджі на березі озера, каюти в горах і хатини на пляжі часто сидять порожніми 90% року, тоді як їхні власники отримують час для наступних відпусток - і підтримують рахунок за іпотечний і майновий податок.
Звичайно, є альтернатива тому, щоб ваш будинок для відпустки збирав пил, коли ви там не можете бути: орендувати його іншим людям, які бажають насолодитися деяким часом поза роботою. Хоча оренда може бути вигідною, вам потрібно врахувати податкові наслідки.
Ключові вивезення
- IRS вважає другим будинком інвестиційну власність, якщо ви проводите в ньому менше двох тижнів і намагаєтесь орендувати його на інший час. Оренда втрат може бути списана лише за рахунок доходу від інших орендної плати, приватного партнерства, яке ви не робите '. не працюйте або S-корпорація. Тривалість часу, коли ви володіли будинком для відпочинку, впливає на податок на прибуток, який ви сплачуєте. Якщо ви маєте другий будинок з метою його оренди, і у вас є AGI під 150 000 доларів, почніть активно керувати це.
Домагаючись другого дому
Купівля та підтримка вторинного проживання - це величезне фінансове рішення. Другий будинок має всі витрати на ваш перший будинок і часто більше, але без простого списання з IRS.
Якщо ви плануєте придбати другий будинок, одним із перших кроків є вирішити, чи будете ви фінансувати покупку іпотекою, чи будете платити готівкою. Щоб вирішити питання, використовуйте калькулятор іпотеки, щоб вивчити процентні ставки у кредиторів у районі, де розташована ваша нерухомість. Потім, як тільки ви зібрали оцінки загальної вартості щомісячних іпотечних платежів, перегляньте свої фінансові дані, щоб побачити, чи має сенс зняти іпотеку чи сплатити готівкою.
7, 4 мільйона
За даними Національної асоціації будівельників будинків та Бюро перепису, кількість будинків у США, еквівалентна 5, 6% від загального фонду житла, які мають право на другий відрахування податку на іпотечний житловий збір.
IRS про інвестиції в будинок відпусток
Другі будинки здаються сірою плямою для IRS. Усі втрати від оренди - це "пасивні втрати" або "втрати хобі". Вони можуть бути списані лише за рахунок доходу від іншої пасивної діяльності, як-от інші оренди, приватного партнерства, яким ви не допомагаєте, або S-корпорації. Пасивні втрати, які ви не можете використати, переносяться доти, доки не продасте будинок відпочинку. Продаючи нерухомість, ви можете використовувати минулі втрати, щоб компенсувати будь-які прибутки. Якщо у вас є додаткові пасивні списання збитків після продажу, ви можете вимагати їх проти регулярного доходу.
Згідно з останніми рекомендаціями IRS на податковий рік 2019, ви можете відняти до 25 000 доларів на рік, якщо:
- Ваш скоригований валовий дохід менше 100 000 доларів Ви активно приймаєте участь в управлінні майном
Ця податкова пільга зменшується в розмірі 150 000 доларів США з урахуванням валового доходу, хоча більшість людей, які можуть дозволити собі придбати другий будинок, матимуть AGI набагато вище цих показників. Якщо ваш AGI становить від 100 000 до 150 000 доларів, ви маєте право на половину відрахування. Активна участь - найбільший виклик. Ви можете використовувати щорічні відрахування, якщо ви або ваш подружжя хочете стати кваліфікованим фахівцем з нерухомості та активно керувати майном, проводячи пасивні збитки. Попереджуйте, однак, IRS, ймовірно, не вірить, що ви займаєтесь штатною роботою та місячним світлом як менеджер з нерухомості. Вам знадобиться докладний журнал про те, чому, коли, де і що ви робите як менеджер з нерухомості, щоб довести свою справу і взяти відрахування.
Більшість людей, які володіють другими будинками, були б краще обслуговувати, класифікуючи їх як об'єкт змішаного користування для цілей оподаткування та здаючи їх в оренду лише на 14 днів без оподаткування в даному році.
Продаж будинку для відпочинку
Власні місця в популярних зонах відпусток зазвичай мають тенденцію до перевищення середнього показника, тому на деякий час ви можете захотіти готівкою та продати. Тривалість часу перебування у вас будинку для відпустки впливає на податок на прибуток. Якщо ви продаєте до того, як минув рік, вам буде застосовано короткострокову ставку приросту капіталу. Якщо ви продаєте через рік, ваш федеральний податок буде обчислюватися за довгостроковою ставкою приросту капіталу.
Однак ви можете трохи відхилитися, якщо хочете повністю переїхати. Якщо ви продасте своє основне місце проживання разом із вирахуванням податку на суму 250 000 доларів на особу та переселитесь у будинок відпустки та оголосите його своїм новим первинним місцем проживання, ви зможете знову скористатись пільгою у розмірі 250 000 доларів (500 000 доларів США для пар) - за умови, що ви живете в колишній будинок відпочинку на два роки. На жаль, ця стратегія часто практична лише для самозайнятих чи пенсіонерів. Існують також інші обмеження щодо використання виключення капітальних надходжень для будинків відпочинку, які перетворені на первинне місце проживання.
Майже 60% американців здійснюють певну форму страхування життя за останніми даними за 2018 рік.
Поради другого господаря дому
Якщо активне управління не сподобається вам або ваш AGI занадто високий, проведіть більше часу в салоні і перетворіть його у власність змішаного використання, а не в інвестиційну власність. Це означає, що податки змінюються зі зміною призначення - головним чином, що ви не можете використовувати пасивні втрати. Але ви зможете вимагати відсоток від іпотечного відсотка та податку на майно як відрахування проти податку на прибуток.
