Сума іпотечного платежу складається з поєднання відсотків та основного погашення. Протягом терміну іпотечного кредиту частка відсотків до основної суми буде змінюватися.
Спочатку виплата домовласника буде в основному відсотковою, включаючи невелику суму основної суми. По мірі виплати іпотеки основна частина платежу збільшуватиметься, а частка відсотків зменшуватиметься. Це відбувається тому, що нараховані відсотки базуються на поточному непогашеному балансі іпотечного кредиту, який зменшується в міру погашення більшої основної суми. Чим менша основна сума іпотечного кредиту, тим менше стягується відсоток.
Наприклад, візьміть просту іпотеку на 100 000 доларів за процентною ставкою 4% щорічно та з терміном погашення до 24 років. Щорічна виплата іпотечного кредиту становить 6558, 68 доларів. Перший платіж включатиме нарахування відсотків у розмірі 4000 доларів США (100 000 доларів x 4%) та погашення основної суми в розмірі 2558, 68 доларів (6, 558.68 - 4000 доларів). Заборгованість за іпотечним кредитом після цієї виплати становить 97 441, 32 долара (100 000 - 2558, 68 доларів).
Наступний платіж дорівнюватиме першому, 6558, 68 доларів, але тепер він матиме різну частку відсотків для основної суми. Плата за відсотки за другий платіж становитиме 3897, 65 доларів (97, 441, 32 х 4%), тоді як основна передоплата буде 2661, 03 долара (6, 558, 68 - 3, 897, 65 долара).
Основна частина другого платежу приблизно на 100 доларів більше, ніж перша. Це відбувається тому, що власник дому сплатив гроші на суму основної суми - зменшуючи її - і новий виплату відсотків обчислюється за нижчою сумою основної суми. До кінця іпотеки виплати будуть в основному виплатою основного капіталу.
Це основний приклад використання традиційного простого ванільного кредиту. Маючи екзотичні іпотеки, власники будинків можуть обирайте щомісячні іпотечні платежі.
Як амортизуються іпотечні кредити
Хоча частка відсотків зменшується щомісяця, самі виплати за іпотекою з часом не зменшуються. Більше грошей спрямовується на основний залишок, який повністю амортизується протягом терміну дії позики. Як результат, з плином років більша частина платежів домовласника спрямовується до основної суми, прискорюючи швидкість, з якою власник дому будує власний капітал, і зменшуючи суму, що належить до сплати. Протягом 30 років 30-річної фіксованої іпотеки власник дому збільшує свою власну позицію набагато більше з кожним внесеним платежем порівняно з виплатами, здійсненими в перші та два роки.
Зниження платежів
Однак є деякі конкретні ситуації, при яких іпотечні платежі можуть зменшуватися.
Іпотека з регульованою ставкою (ARM) може з часом зменшувати платежі. При такому типі іпотеки процентна ставка коливається на основі індексу, який відображає вартість позикодавця запозичень на кредитних ринках. Виплати за ARM можуть зменшитися, якщо базова ставка позики зменшиться протягом курсу позики. Однак АРМ має рівний потенціал для збільшення платежів, іноді суттєво. Кредитні документи передбачають, наскільки процентна ставка може збільшуватися щороку, а також максимальна, яка може збільшуватися протягом усього терміну позики.
Позичальник, який повинен сплатити іпотечне страхування протягом перших років позики, може помітити, що її іпотечний платіж з часом зменшиться. Більшість іпотечних компаній обмежують позики у розмірі 80% від вартості придбання або вартості житла, залежно від того, що менше, і очікується, що позичальник запропонує інші 20% у якості початкового внеску.
Це співвідношення позики та вартості призначене для захисту кредитора, якщо вартість будинку падає, а позичальник заборгував більше, ніж коштує житло. У деяких ситуаціях кредитори дозволяють власникам будинків позичати більше 80% від вартості купівлі, але кредитори вимагають іпотечне страхування в рамках угоди. Ця страховка захищає позикодавця, якщо йому доводиться звертати стягнення на майно, яке коштує менше, ніж залишок позики. Позичальник сплачує страхові внески як частину щомісячного іпотечного платежу.
Як тільки позичковий залишок позичальника знизиться до певного відсотка від вартості житла - зазвичай 78% - позичальник може подати клопотання позикодавця про відмову від іпотечного страхування. Якщо припустити, що позичальник є успішним, виплата іпотечного кредиту зменшиться на залишок кредиту, оскільки він більше не включає внесок на страхування іпотечного страхування.
