Що таке оренда землі?
Оренда землі - це договір, за яким орендареві дозволяється розвивати ділянку майна протягом періоду оренди, після чого земля та всі благоустрої передаються власнику майна.
Як працює оренда землі
Оренда землі вказує на те, що поліпшенням належить власник майна, якщо не буде створено виняток і не передбачено, що всі відповідні податки, понесені протягом періоду оренди, будуть сплачені орендарем. Оскільки оренда землі дозволяє орендодавцеві взяти на себе всі покращення після закінчення строку оренди, орендодавець може продати майно за більш високою ставкою. Оренда землі також часто називається орендою землі, оскільки орендодавці здають в оренду лише землю.
Хоча вони використовуються в основному в комерційних приміщеннях, оренда землі значно відрізняється від інших видів комерційної оренди, таких як торгові комплекси та офісні будівлі. Ці інші договори оренди зазвичай не призначають лізингоодержувача брати на себе відповідальність за підрозділ. Натомість цим орендарям стягується орендна плата, щоб управляти своїм бізнесом. Оренда землі передбачає оренду землі на довгостроковий період - як правило, на 50 - 99 років - орендареві, який будує будівлю на цій власності.
Оренда на 99 років - це, як правило, найдовший термін оренди нерухомості. Згідно із загальним законодавством, це було найдовше. Однак 99-річна оренда продовжує залишатися загальною, але вже не є найдовшою можливою згідно із законодавством.
Оренда землі визначає, хто є власником землі, а хто є власником будівлі, та поліпшення стану власності. Багато орендодавців використовують оренду землі як спосіб збереження права власності на своє майно з міркувань планування, щоб уникнути будь-яких прибутків капіталу, а також для отримання доходу та доходу. Орендарі, як правило, беруть на себе відповідальність за будь-які витрати. Сюди входять будівництво, ремонт, реконструкція, покращення, податки, страхування та будь-які витрати на фінансування, пов’язані з майном.
Орендарі, як правило, беруть на себе відповідальність за всі фінансові аспекти в оренді землі, включаючи оренду, податки, будівництво, страхування та фінансування.
Приклад оренди землі
Оренда землі часто використовується франшизами та магазинами великих ящиків, а також іншими комерційними структурами. Штаб-квартира корпорації зазвичай купує землю та дозволяє орендареві / забудовнику будувати та використовувати об'єкт. Є хороший шанс, що Макдональдс, Старбакс або Данкін Пончики поруч з вами пов'язані орендою землі.
У липні 2016 року нью-йоркська інвестиційна фірма AllianceBernstein придбала 99-річну оренду землі у компанії BLDG Management для нью-йоркського готелю George Washington Hotel угоди на суму 100, 4 мільйона доларів. Компанія BLDG спочатку придбала готель, коли він був викупований у 1994 році. Хоча будівлю використовувала Школа мальовничих мистецтв на базі Манхеттена як студентський гуртожиток, BLDG подала плани у квітні 2016 року відновити майно в готелі з рестораном, баром і наземні магазини. В даний час майно функціонує як бутік-готель Freehand Hotel в районі Флатірон Нью-Йорка.
Деякі основи будь-якої оренди землі повинні включати:
- Умови договору оренди - права як орендодавця, так і орендаря. Умови фінансування
Підпорядковані проти непідпорядковані оренди землі
Орендарі оренди землі часто фінансують поліпшення, беручи на себе борги. У підпорядкованій оренді земельної ділянки орендодавець погоджується на нижчий пріоритет вимог до майна у випадку, якщо орендар не сплачує позику на покращення. Іншими словами, підпорядкований орендодавцем земельної ділянки по суті дозволяє майновий акт виступати в якості застави у випадку невиконання орендарем будь-якого кредиту, пов'язаного з поліпшенням. Для цього виду оренди землі орендодавець може домовитись про вищі рентні платежі взамін за ризик, який приймає на себе в разі невиконання орендарем. Це може також принести користь орендодавцю, оскільки будівництво будинку на його землі збільшує вартість його майна.
Навпаки, непідвладна оренди землі дозволяє орендодавцеві зберігати головний пріоритет вимог до майна у випадку, якщо орендар не сплачує позику на покращення. Оскільки позикодавець може не взяти на себе право власності на землю, якщо позика не виплачується, кредитні професіонали можуть вагатись, щоб продовжити іпотеку на покращення. Хоча орендодавець зберігає право власності на нерухомість, вони, як правило, повинні стягувати з орендаря меншу суму орендної плати.
Переваги та недоліки оренди землі
Оренда землі може виграти як орендареві, так і орендодавцю.
Переваги орендаря
Оренда землі дозволяє орендареві будувати майно в чудовому місці, яке вони не могли придбати самі. З цієї причини великі мережеві магазини, такі як Whole Foods та Starbucks, часто використовують оренду землі у своїх корпоративних планах розширення.
Оренда землі також не вимагає від орендаря початкового внеску за забезпечення земельної ділянки, як це вимагатиме придбання нерухомості. Таким чином, менший капітал бере участь у придбанні земельної оренди, що звільняє готівку для інших цілей та покращує врожайність на користування землею.
Будь-яка орендна плата, сплачена за оренду землі, може бути відрахована за державні та федеральні податки на прибуток, що означає зменшення загального податкового тягаря орендаря.
Переваги поміщика
Власник землі отримує постійний потік доходу від орендаря, зберігаючи при цьому право власності на майно. Оренда землі зазвичай містить застереження про ескалацію, що гарантує збільшення прав на оренду та виселення, що забезпечують захист у разі невиконання орендної плати чи інших витрат.
Також є податкові заощадження для орендодавця, який використовує оренду землі. Якщо вони продають нерухомість орендареві прямо, вони отримають прибуток від продажу. Виконуючи цей вид оренди, вони уникають необхідності звітувати про будь-які прибутки. Але можуть бути деякі податкові наслідки щодо орендної плати, яку вони отримують.
Залежно від положень, наданих в оренду землі, орендодавець може також мати можливість зберігати деякий контроль над майном, включаючи його використання та спосіб його розвитку. Це означає, що орендодавець може схвалити або заборонити будь-які зміни в земельній ділянці.
Недоліки орендарів
Оскільки орендодавці можуть вимагати схвалення до того, як будуть внесені будь-які зміни, орендар може зіткнутися із блокуванням доріг у користуванні або забудові майна. В результаті може бути більше обмежень та меншої гнучкості для орендаря.
Витрати, пов'язані з процесом оренди землі, можуть бути вищими, ніж якби орендар мав придбати нерухомість прямо. Орендна плата, податки, поліпшення, дозвіл, а також будь-який час очікування на затвердження орендодавця - все це може бути дорого.
Недоліки орендодавця
Орендодавці, які не вкладають належних положень та положень в оренду, втрачають контроль над орендарями, майно яких перебуває під забудовою. Ось чому для обох сторін завжди важливо переглянути договір оренди перед підписанням.
Залежно від місця знаходження нерухомості, використання оренди землі може мати більші податкові наслідки для орендодавця. Хоча вони можуть не реалізувати прибуток від продажу, орендна плата вважається доходом. Тому орендна плата оподатковується за звичайною ставкою, що може збільшити податковий тягар.
Ключові вивезення
- Оренда землі - це договір, за яким орендар може розвивати майно протягом періоду оренди, після чого він передається власнику нерухомості. Оренда землі зазвичай відбувається між комерційними орендодавцями, які зазвичай здають землю в оренду на 50 - 99 років орендарям, які будують будівлі на власність. Орендарі, які інакше не можуть дозволити собі придбати землю, можуть будувати майно за допомогою оренди землі, в той час як орендодавці отримують стабільний дохід і зберігають контроль за використанням та розвитком своєї власності.
