Що таке іпотека участі
Іпотека для участі - це вид іпотечного кредитування, який дозволяє позикодавцю частково доходи майна або перепродавати майно. Як такий, позикодавець стає партнером власного капіталу в купівлі, а не просто емітентом іпотечного кредитування. У відповідь на нижчу процентну ставку за позику кредитор візьме частку чистого операційного доходу (NOI).
ЗАСТОСУВАННЯ ВНІШКУ Іпотечний Учасник
Іпотечний кредит, який часто спостерігається в операціях з комерційною нерухомістю, передбачає постійний дохід від оренди. До комерційної нерухомості належать офісні будівлі або житловий комплекс. Сторони поділять чистий операційний дохід, який становить суму доходів від експлуатації майна за вирахуванням операційних витрат. Типовий розподіл прибутку склав би 55/45, менша частка отримала кредитор. Крім того, позикодавець отримує частину доходів від перепродажу, часто весь прибуток вище визначеного орієнтиру, включаючи погашення основної суми позики.
Чому Позичальник хоче отримати іпотечний кредит
Перевага іпотечного кредитування для участі позичальника - нижча процентна ставка, яку вимагає позикодавець, який компенсує зменшений прибуток від позики із потоком доходу від прибутку та майбутнім доходом від продажу. З точки зору позичальника, позики для участі схожі на вступні тарифні ставки, пропоновані за допомогою іпотеки з регульованою ставкою (ARM). Різниця полягає в тому, що низька ставка стабільна протягом терміну дії позики.
Звичайно, позичальник відмовляється від великої кількості власного капіталу в обмін на цю нижчу ставку. Але залежно від структури угоди, заощадження відсотків цілком може компенсувати втрату власного капіталу. У найближчій перспективі це може дати можливість позичальнику розробити більш істотну власність, ніж він інакше міг би собі дозволити.
Перспектива позикодавця
Емітенти іпотеки участі часто є нетрадиційними позикодавцями. Вони можуть бути підприємцями, які шукають інвестиції в нерухомість, не вимагаючи самих розвивати або підтримувати нерухомість; іпотека участі дозволяє їм бути мовчазними партнерами. Іноді кредитори - це пенсійні фонди, які шукають якісні інвестиції, які повертають більше, ніж облігації, але не мають мінливості акцій.
Особливим закликом до пенсійних фондів є вбудована інфляція, яка підтверджує іпотеку участі. Більшість пенсій включають коригування витрат на проживання (COLA), які збільшують виплати протягом інфляційних часів. Оскільки ціни на нерухомість, як правило, відстежують інфляцію, іпотечні кредити для участі забезпечують більш високу віддачу власного капіталу в періоди інфляції.
Розглядання для кредиторів - проблема моніторингу грошових потоків. Вони повинні перевірити книги позичальника, щоб забезпечити точність заявлених чистих доходів. В іншому випадку, позикодавець не знає, чи забудовник покривав витрати, щоб повідомити про нижчий чистий дохід. Більше того, розробник може скоротити кути на покращення або навіть функції безпеки, оскільки він несе витрати на весь ремонт, але отримує лише частку чистого доходу, форму моральної небезпеки.
