Зміст
- 1. Пошкодження інспекції термітом
- 2. Оцінка занадто низька
- 3. На заголовку є хмари
- 4. Домашня інспекція виявляє дефекти
- 5. Одна сторона отримує холодні ноги
- 6. Ваше фінансування провалюється наскрізь
- 7. Дім знаходиться в зоні з високим рівнем ризику
- 8. Дім не застрахований
- 9. Відмінності у GFE та HUD-1
- 10. Помилки запобігають закриттю в часі
- Суть
Прийняти пропозицію щодо покупки на дому - це як досягти цього бігуна під час марафону. Але тримайте шампанське - майно ще не ваше. Протягом 30 або більше днів між прийняттям вашої пропозиції щодо купівлі та врученням вам ключів, які зазвичай називають депозитом, - це може подолати багато перешкод. Якщо ви натрапите на будь-який із них, покупка може провалитися і повернути вас на лінію старту.
Так само, як спортсмен, який тренується на перегони, ви можете тренувати себе для грізних останніх кроків у придбанні будинку. Процедури та правила дескрипції залежать від держави, але ось 10 найпоширеніших проблем, що виникають у цей період, і що, якщо що, можна зробити, щоб запобігти або пом'якшити їх.
Ключові вивезення
- Процедури та правила дескрипції залежать від штату, але існують проблеми, які можуть завадити покупцям закривати угоду протягом цього періоду. Пошкодження, низькі оцінки, претензії на право власності та дефекти в домашній інспекції можуть уповільнити закриття. Можуть бути випадки, коли покупець або продавець можуть застудитися або втратити фінансування. Інші проблеми, які можуть затримати закриття, включають будинки, що знаходяться в зонах підвищеного ризику, або незабезпеченість. Можуть виникнути проблеми з добросовісною оцінкою або інші помилки можуть запобігти закриттю.
1. Термітна інспекція показує пошкодження
Кредитор проводить огляд шкідників на дому. Це робиться за ваш рахунок, як правило, менше 100 доларів, щоб уникнути серйозної шкоди, завданої комахами, що жують деревину, такими як терміти або теслярські мурахи. Ця перевірка захищає інтерес кредитора до майна. Власники будинків, які виявляють проблеми з терміном після переїзду, часто відмовляються від майна, залишаючи позикодавця, який тримає сумку. Деяким кредиторам може не знадобитися термінова перевірка, але це може бути у ваших інтересах отримати все одно.
Якщо інспекція виявить будь-які докази видимої зарази, проблемні зони, можливо, доведеться усунути, перш ніж закрити ескроу. Якщо проблеми занадто серйозні і / або продавець не заплатить за їх вирішення, у вас є можливість піти, якщо у вашій угоді про купівлю є належні непередбачені ситуації.
2. Оцінка занадто низька
Оцінки - це оцінка майна, що проводиться уповноваженою стороною. Вони, як правило, робляться для оподаткування, як частина процесу отримання фінансування житла чи продажу будинку. Оцінювачі використовують різні методи для визначення вартості об'єкта нерухомості, наприклад, поточні ринкові цінності для порівнянних будинків.
Банк буде оцінювати дім. Знову ж таки, це за ваш рахунок. Ця оцінка проводиться для захисту інтересу до будинку. Банк хоче переконатися, що житло коштує як мінімум стільки, скільки ви будете платити за нього, тож, якщо виникла відмова, він може відшкодувати свої втрати. Якщо оцінка буде занадто низькою, продавцю доведеться знизити ціну продажу, або вам доведеться заплатити за різницю. Можливо, вийде більш сприятлива друга думка від іншого оцінювача.
3. На заголовку є хмари
Право власності захищає вас і позикодавця від будь-яких майбутніх вимог до майна. Якщо на майно є якась застава або вимога, питання доведеться вирішити до того, як транзакція може продовжуватися. Для здійснення операції з нерухомістю має бути чітка назва. Страхування права власності покриває такі речі, як право власності третьою стороною, підробка та шахрайство, а також будь-які застави чи судові рішення проти майна.
Під час процесу депонування ви повинні найняти компанію, яка займається назвою, щоб здійснити пошук титулу та скласти страхування права власності. Пошук за назвою гарантує, що ніхто інший - Служба внутрішніх доходів (IRS), держава або родич продавця - не має юридичних претензій на майно, яке ви хочете придбати.
4. Домашня інспекція виявляє дефекти
У більшості пропозицій щодо купівлі в них записано надзвичайний випадок домашнього огляду, тож якщо домашня інспекція виявить серйозні проблеми, покупець може відмовитися без штрафу. Якщо ви не вкладете цей випадок у свій контракт, ви можете втратити свої зароблені гроші, як правило, кілька тисяч доларів, якщо ви вирішите не купувати будинок за результатами перевірки. Пам'ятайте, що серйозні гроші - це депозит, який ви відклали, щоб виявити інтерес до дому та добросовісно здійснити покупку.
5. Одна сторона отримує холодні ноги
У контракті будуть викладені виправдані причини того, що покупець чи продавець відмовляються без штрафних санкцій, наприклад, не відмовитися від надзвичайних ситуацій або не виконати термін. Однак якщо ви вирішите після відмови від випадкових ситуацій, які ви не хочете пройти через покупку - можливо, ви знайшли інший будинок, який вам більше подобається - ви втратите свої зароблені гроші.
Причина в тому, що це робить фінансові наслідки для продавця. Зароблені гроші допомагають компенсувати продавцю час, коли будинок був поза ринком, що затримає кількість часу, яке в кінцевому рахунку потребує його або її продажу. І навпаки, якщо продавець вирішить відмовитись через зміну серця або тому, що була зроблена краща пропозиція, ви будете мати законне право стягувати збитки з продавця.
6. Ваше фінансування провалюється наскрізь
Кмітливі покупці не пропонують пропозицій щодо будинків без попереднього затвердження, а це означає, що ви отримаєте від банку письмове зобов’язання про позику, вказуючи, що це надасть вам заставу в певній сумі. А, у свою чергу, кмітливі продавці не приймають пропозицій від покупців, які не мають попереднього затвердження. Однак є речі, які можуть перешкоджати закриттю кредиту, наприклад, якщо ви збрехали на заявку, відсоткові ставки різко зростають, ситуація з вашою роботою змінюється або ваш кредитний бал знижується. Запитайте свого кредитора, як ви можете уникнути подібних проблем. І якщо ви продавець, пам’ятайте, що попередньо кваліфікований не є таким, як попередньо затверджений.
Попередні схвалення - це попередні оцінки кредиторів, які визначають, чи можна позичальникам надати пропозицію попереднього затвердження.
7. Дім знаходиться в зоні з високим рівнем ризику
Ви отримаєте документ із викладом природних небезпек, які можуть вплинути на житло - повені, землетруси, сейсмічні небезпеки, пожежі - під час декретування в державах, які потребують звіту про розкриття природних небезпек. Кредитор може вимагати придбання страхування від небезпеки вище та поза страхуванням власника будинку, якщо будинок знаходиться в зоні високого ризику. Цей вид страхування може бути дуже дорогим. Це також вартість, яку вам потрібно буде сплачувати щомісяця, поки іпотека не буде погашена або поки ви не продасте будинок.
Щоб уникнути неприємних сюрпризів під час ескроу, запитайте свого агента, потенційних нових сусідів чи містобудівного відділу, які природні небезпеки існують у бажаному районі, який вид додаткової страховки ви, можливо, доведеться купувати та скільки це може коштувати, перш ніж вкластися. пропозиція на будинок.
8. Дім не застрахований
Якщо попередній власник житла зробив велику страхову претензію на житло, наприклад, пошкодження води або цвілі, це відображатиметься в страхових документах, а компанії можуть відмовитись від покриття, оскільки житло може бути занадто великим ризиком. Якщо житло не є страхувальним, ви не зможете його придбати, якщо ви не будете покупцем готівкою, оскільки кредитори вимагають від вас страхування домовласників, поки іпотека не буде погашена. Звичайно, навіть якщо ви покупець готівкою, це, мабуть, не дуже гарна ідея придбати будинок, який не є непереборним.
9. Відмінності між оцінкою доброї віри та HUD-1
Коли ви отримаєте попереднє затвердження позики - і знову, коли ви подаєте пропозицію на конкретну власність - ваш кредитор повинен дати вам сумлінну оцінку з детальним описом витрат на закриття, пов'язаних з отриманням фінансування будинку. Оцінка добросовісності - це в основному приблизний проект інформації на формі HUD-1, яку ви отримуєте принаймні за 24 години до закриття. Як випливає з назви, добросовісна оцінка повинна бути приблизним наближенням того, що ви насправді платите - в ідеалі в межах 10%. Майте на увазі, що деякі недобросовісні позикодавці намагатимуться бавитись у клієнтах з нереально низькими оцінками.
Якщо це станеться, і ви не можете змусити кредитора відмовитися від надмірних платежів, найкращим варіантом може бути попросити продавця продовжити термін закриття та спробувати забезпечити альтернативне фінансування. Це дозволить вам все-таки купувати нерухомість, не вириваючись.
10. Помилки запобігають закриттю в часі
У закритті депозитування бере участь багато різних сторін. Якщо хтось із них помилиться, ваше закриття може затриматись. Залежно від умов, викладених у вашому договорі купівлі, і з вини яких затримка, якщо ви не закриєтесь вчасно, вам, можливо, доведеться виплачувати продавцю пені за кожен день, коли закриття запізнюється.
Продавець також може відмовитись від продовження терміну закриття, і вся угода може провалитися. У найкращому випадку продавець може просто погодитися продовжити термін закриття без штрафних санкцій. Зрештою, якщо угода не завершиться, продавцю доведеться також починати все заново.
Суть
Передача права власності на житло є стресовим для всіх сторін. Багато речей повинно відбутися за короткий проміжок часу, і якщо щось провалиться, можуть виникнути серйозні наслідки. Цей процес може бути особливо напруженим для покупців, які повинні пройти складний, іноді незнайомий процес і прийняти безліч вагомих рішень, пов'язаних з тим, що, мабуть, є найдорожчим придбанням у їхньому житті. Якщо ви заздалегідь заздалегідь ознайомтесь із процесом дескрипції та його потенційними підводними каменями, ви будете емоційно, інтелектуально та фінансово готові закінчити гонку та закрити угоду.
