Але що відбувається, коли період, що стосується лише відсотків, закінчився? Хто пропонує ці позики? А коли має сенс його отримати? Ось короткий посібник щодо цього виду застави.
Як структуровані лише процентні іпотечні кредити
В основному, іпотечний іпотечний кредит - це той, коли ви здійснюєте лише відсоткові платежі протягом перших кількох років - як правило, п'ять чи десять - і як тільки цей період закінчується, ви починаєте виплачувати як основну, так і процентну. Якщо ви хочете здійснити основні платежі протягом періоду, призначеного лише для відсотків, ви можете, але це не є вимогою позики.
Зазвичай позики, призначені лише за відсотками, структуровані як іпотеки з регульованою ставкою 3/1, 5/1, 7/1 або 10/1 (ARM). Кредитори кажуть, що вибір 7/1 та 10/1 найбільш популярний серед позичальників. Як правило, лише відсотковий період дорівнює періоду фіксованої ставки за позиками з регульованою ставкою. Це означає, що якщо у вас є арматура 10/1, наприклад, ви б сплачували відсотки лише перші десять років.
Для ARM, призначених лише для відсотків, після закінчення вступного періоду процентна ставка буде коригуватися раз на рік (саме звідси походить “1”) на основі базової процентної ставки, такої як LIBOR плюс маржа, визначена кредитором. Базова ставка змінюється в міру зміни ринку, але маржа заздалегідь визначена в момент отримання кредиту.
Обмеження максимальної ставки Зміни процентної ставки. Це стосується всіх ARM, а не лише для ARM. Початковий ліміт процентної ставки на 3/1 зброю та 5/1 на озброєння зазвичай два, - каже Кейсі Флемінг, кредитний офіцер з C2 Financial Corp у Сан-Дієго та автор "Керівництва з кредитування: Як отримати найкращу можливу іпотеку". Це означає, що якщо ваша стартова процентна ставка становить три відсотки, то, коли період, що стосується лише відсотків, закінчується у четвертому чи шостому році, ваша нова процентна ставка не буде вище п’яти відсотків. Для 7/1 бронетранспортерів та 10/1 бронетранспортерів початкова норма обмеження зазвичай становить п'ять.
Після цього підвищення ставок зазвичай обмежується двома відсотками на рік, незалежно від того, яким був вступний період АРМ. Термін довічного обмеження майже завжди на п’ять відсотків перевищує стартову процентну ставку за кредитом, говорить Флемінг. Отже, якщо ваш стартовий показник становить три відсотки, він може зрости до п’яти відсотків у восьмому році, семи відсотків у дев'ятому році та максимум до восьми відсотків у десятому році.
Після закінчення періоду, призначеного лише для відсотків, вам доведеться почати погашати основну суму протягом решти строку позики - на повністю амортизованій основі, якщо говорити про кредитора. Сьогодні лише відсоткові позики не мають кульових платежів; Зазвичай вони навіть не допускаються згідно із законодавством, говорить Флемінг. Отже, якщо повний термін дії 7/1 ARM становить 30 років, а період лише відсотків - сім років, у восьмому році ваш щомісячний платіж буде перерахований, виходячи з двох речей: по-перше, нова процентна ставка, а по-друге, погашення основної суми за інші 23 роки.
Позики лише з фіксованою ставкою
Іпотечні кредити з фіксованою ставкою не такі поширені. При 30-річному кредиті з фіксованою ставкою ви можете сплачувати відсотки лише протягом десяти років, а потім сплачувати відсотки плюс основну суму протягом решти 20 років. Якщо припустити, що ви не ставите нічого до довірителя протягом цих перших десяти років, ваш щомісячний платіж істотно стрибне в 11 році, не тільки тому, що ви почнете погашати основну суму, а й тому, що ви повернете основну суму лише за 20 років, а не за 30 років. Оскільки ви не виплачуєте основну суму протягом періоду, призначеного лише для відсотків, коли ставка скидається, ваш новий відсотковий платіж базується на всій сумі позики. Позика в розмірі 100 000 доларів США з 3, 5 відсотковою ставкою коштуватиме всього 291, 67 доларів на місяць протягом перших десяти років, але 579, 96 доларів на місяць протягом решти 20 років (майже вдвічі).
За 30 років позика в розмірі 100 000 доларів обійдеться вам в 174 190 90, 80 доларів США - обчислюється як (291, 67 долара x 120 платежів) + (579, 96 долара x 240 платежів). Якби ви взяли 30-річний кредит з фіксованою ставкою за тією ж 3, 5-відсотковою процентною ставкою (як зазначено вище), ваша загальна вартість за 30 років склала б 161 656, 09 дол. Це на 12 534, 71 долара більше за відсоток за позикою, що стосується лише відсотків, і ці додаткові відсоткові витрати є тим, чому ви не хочете зберігати позику, що стосується лише відсотків, на весь її термін. Однак, фактичні витрати на відсотки будуть меншими, якщо взяти відрахування податку на іпотечний відсоток.
Чи широко доступні ці типи позик?
Оскільки так багато позичальників потрапили в проблеми з позиками, які стосуються лише відсотків, протягом багатьох років банки не вагаються пропонувати цей продукт, - каже Йел Ішакіс, віце-президент FM Home Credit в Брукліні, Нью-Йорк, і автор "Повного керівництва з придбання" a Дім ".
Флемінг каже, що більшість - це суми, кредити зі змінною ставкою зі строком на п'ять, сім або десять років. Позика на джембо - це вид невідповідної позики. На відміну від відповідних позик, невідповідні позики зазвичай не можуть бути продані державним підприємствам, Фенні Мей та Фредді Мак - найбільші покупці відповідних іпотечних кредитів, і причина, чому відповідні позики настільки широко доступні.
Коли Фанні та Фредді купують позики у іпотечних кредиторів, вони надають більше грошей, щоб кредитори могли видавати додаткові позики. Невідповідні позики, як позики, що стосуються лише відсотків, мають обмежений вторинний ринок іпотечних кредитів, тому важче знайти інвестора, який хоче їх придбати. Більше кредиторів тримається на цих позиках і обслуговує їх у себе вдома, а це означає, що у них менше грошей на отримання додаткових позик. Таким чином, позики, призначені лише для відсотків, є не настільки широко доступними. Навіть якщо позика, що стосується лише процентів, не є позикою, яка все-таки є невідповідною, вона все одно вважається невідповідною.
Оскільки позики, призначені лише для відсотків, не настільки широко доступні, як, скажімо, 30-річні кредити з фіксованою ставкою, "найкращий спосіб знайти хорошого кредитора, що займається лише відсотком, - це через надійного брокера з хорошою мережею, оскільки це знадобиться деяким серйозні покупки, щоб знайти та порівняти пропозиції », - говорить Флемінг.
Порівняння витрат
"Підвищення ставки за функцією, що стосується лише відсотків, змінюється залежно від кредитора та дня, але враховуйте, що ви сплатите принаймні 0, 25-відсоткову премію за процентну ставку", - говорить Флемінг.
Аналогічно, Вітні Фійт, президент кредитів на житло «Angel Angel Oak» в Атланті, каже, що ставка за іпотекою, що стосується лише процентів, приблизно на 0, 125– 0, 375% вище, ніж ставка за амортизуючим кредитом з фіксованою ставкою або ARM, залежно від конкретних даних.
Ось як виглядатимуть ваші щомісячні платежі за кредитом у розмірі 100 000 доларів США, порівняно з кредитом з фіксованою ставкою або повністю амортизуючим ARM, кожен за типовою ставкою для цього виду кредиту:
- 7-річний ARM, лише за відсотками, 3, 125 відсотка: 260, 42 доларів США щомісячний платіж 30-річний звичайний кредит з фіксованою ставкою (не лише відсотки), 3, 625 відсотка: 7-річний платіж 456, 05 доларів США, повністю амортизується ARM (30-річна амортизація), 2, 875 відсотків: щомісячний платіж у розмірі 414, 89 дол
За таких ставок, у короткостроковому періоді, ARM, призначений лише для відсотків, обійдеться вам на 195, 63 дол. США на місяць за 100 000 доларів, позичених протягом перших семи років порівняно з 30-річним кредитом з фіксованою ставкою, і на 154, 47 доларів менше на місяць порівняно з повністю амортизуючим 7/1 АРМ.
Неможливо підрахувати реальну вартість життя кредиту з регульованою процентною ставкою, коли ви берете його, тому що ви не можете заздалегідь знати, яка процентна ставка буде скидатися на кожен рік. Флемінг говорить, що немає жодного способу встановити вищі витрати, хоча ви можете визначити обмеження відсоткової ставки за життя та підсумок у своєму контракті. Це дозволить вам обчислити мінімальну та максимальну вартість життя та знати, що фактична вартість падає десь посередині. "Але це був би величезний діапазон", - говорить Флемінг.
Суть
Іпотечні кредити, що стосуються лише відсотків, можуть бути складними для розуміння, і ваші виплати значно збільшаться після закінчення періоду, що стосується лише відсотків. Якщо ваш відсотковий кредит є ARM, ваші платежі збільшаться ще більше, якщо процентні ставки зростуть, що є безпечною ставкою в умовах низьких ставок. Ці позики найкращі для складних позичальників, які повністю розуміють, як вони працюють та які ризики беруть на себе.
