Що таке метод повторного продажу?
Метод повторного продажу - це спосіб розрахунку змін у ціні продажу тієї самої частини нерухомості в конкретні часові рамки.
Аналітики ринку житла використовують цей порівняно простий підхід для оцінки зрушень цін на житло протягом періодів, що розтягуються від місяців до років. Різні індекси цін на житло прийняли метод повторних продажів для надання інформації про ринок нерухомості для покупців а також продавці, інвестори нерухомості та ті, хто працює у галузі житлового та житлового фінансування.
Ключові вивезення
- Метод повторних продажів оцінює, як оцінювання будинків змінюється з часом, орієнтуючись на різні ціни продажу одного і того ж предмета нерухомості. Різні індекси цін на житло прийняли метод повторного продажу, щоб усунути проблему обліку різниці цін у будинках з різні характеристики. Метод повторних продажів не позбавлений недоліків, обмежуючи дані будинків, які були продані більше двох разів протягом періоду вибірки, і не враховуючи того, що одна і та ж нерухомість може змінюватися з часом.
Розуміння методу повторного продажу
Ринок житла вважається одним із провідних економічних показників США. Стан ринку житла та загальна економіка багато в чому взаємопов'язані. Коли ціни на нерухомість зростають, власники будинків зростають упевнено і часто послаблюють свої кошельки, викликаючи зростання споживчих витрат. Забудовники також переживають ознаки підвищеного попиту, збільшуючи валовий внутрішній продукт (ВВП), вкладаючи більше коштів у нові землі, матеріали та робочі місця для будівництва нових будинків.
Індекси цін на житло покладаються на важливу і складну роботу з оцінки тенденцій нерухомості. Більшість із них прагнуть досягти цього шляхом відстеження оцінок у певному регіоні протягом певного періоду часу. На жаль, деякі з розрахунків, які ці показники використовують, можуть призвести до неточної картини тенденцій цін на житло.
Неправильні розрахунки включають вибір випадкових зразків будинків для відстеження. Ці властивості можуть не продаватися, або їх структури та типи можуть бути дуже різними. Індекс, який відстежував середню ціну житла в певній області - наприклад, Середній індекс Національної асоціації ріелторів (NAR) або Медіанський індекс Бюро перепису - не визначив би зміни структури будинків порівняно із зовнішніми ринковими чинниками, які можуть вплинути на ціну.
Метод повторного продажу вийшов на сцену для подолання цих структурних проблем. Він був створений для відстеження зміни ціни на нерухомість між поточним продажем та будь-яким попереднім продажем, допомагаючи забезпечити порівняння подібного з подібним.
Переваги та недоліки методу повторного продажу
Методи повторних продажів обчислюють зміни цін на житло на основі продажів тієї самої нерухомості, тим самим уникаючи проблеми спроби врахувати різницю цін у будинках з різними характеристиками. Методи повторного продажу також пропонують більш точну альтернативу регресійному аналізу або розрахунку середньої ціни продажу за географічним районом.
Поняття методу повторних продажів було вперше введено Мартіном Бейлі, Річардом Мутом та Х'ю Нурсом у 1963 році, а потім модифіковано Карлом Кейсом та Робертом Шиллером наприкінці 1980-х.
Однак метод повторних продажів аж ніяк не є бездоганним. Одним з головних його недоліків є те, що він не враховує будинки, які були продані лише один раз протягом звітного періоду.
Інше полягає в тому, що майно, продане за два різні періоди протягом періоду вибірки, не обов'язково може бути ідентичним. Цей же будинок, можливо, значно погіршився в стані або зазнав великих ремонтів, що впливає на його порівнянність.
Приклади методу повторного продажу
Мабуть, найвідомішим індексом житла, який спирається на метод повторних продажів, є національний індекс цін домашніх цін S&P CoreLogic Case-Shiller. Індекс Case-Shiller вимірює зміни вартості ринку житлового житла в США, відстежуючи купівельну ціну та вартість перепродажу будинків для односемейних будинків, які пройшли як мінімум дві угоди тривалості зброї.
Індекс не враховує нових будівель, квартир та кооперативів, а також виключає угоди, що не мають зброї, такі як продажі будинків між членами сім'ї за нижчими ринковими цінами.
Інші індекси, що використовують метод повторних продажів, включають щомісячний індекс цін будинків (HPI) Федерального агентства з фінансування житла (HI), який базується на даних Фенні Мей та Фредді Мака про ціни продажу будинку на одну сім'ю та оцінки рефінансування, а також першу американську Індекс цін на позику CoreLogic's LoanPerformance, який охоплює більш широку географічну область, ніж індекси Case-Shiller або FHFA. Основний індекс цін на житло в Канаді, Національний індекс цін на композитні будинки, також застосовує метод повторних продажів.
Такі індекси, як правило, повідомляють про зміни цін на житло за попередній місяць, квартал та рік. Зростання цін на житло вказує на зростання попиту, а зниження цін означає зниження попиту.
